Supere los obstáculos para comprar una casa en los nuevos tiempos

Los compradores de vivienda enfrentan nuevos obstáculos para aprovechar las tasas históricamente bajas

Con las tasas de interés en mínimos históricos, probablemente haya escuchado que es el momento perfecto para comprar una casa, que debe ingresar al mercado ahora.

Actualmente, con un buen puntaje de crédito, puede calificar para tasas tan bajas como 3-3.5 por ciento. Con una tasa tan baja, disfrutaría de pagos mensuales más bajos y ahorraría dinero durante la vigencia del préstamo hipotecario.

Aun así, dada la incertidumbre económica, el desempleo récord y una pandemia, ¿es el mejor momento para comprar? Y si es así, ¿cómo es realmente el mercado y qué necesitan saber los compradores antes de entrar?

Los compradores de vivienda enfrentan nuevos obstáculos para aprovechar las tasas históricamente bajas.

Le pedimos a diez expertos que nos asesoraran sobre cómo los compradores de vivienda pueden superar los obstáculos comunes y actuales al comprar una casa en estos tiempos.

Aquí están sus consejos:

Puede enfrentar restricciones de préstamos más rigurosas

El colapso del mercado inmobiliario de 2008 dejó a muchos prestamistas e inversionistas de préstamos a la deriva de una recesión económica. Cuando el mercado se desplomó antes, las compañías de inversión que invirtieron fuertemente en préstamos inmobiliarios riesgosos se retiraron. Esta fue una gran causa de la Gran Recesión en su conjunto.

Como resultado, dice Barnaby Robles (en inglés), Gerente de sucursal de Wells Fargo y consultor local de viviendas en Coral Gables, Florida, muchos prestamistas están ajustando las restricciones crediticias.

«La mejor manera de explicarlo es que los prestamistas, específicamente los inversionistas a los que se venden estos préstamos en el mercado secundario, han ajustado un poco la caja», explica Robles. «Tienen apetito por préstamos menos riesgosos debido a las preocupaciones obvias en torno a COVID-19».

El resultado es que muchos (no todos) los prestamistas están limitando las aprobaciones de préstamos solo a los compradores más calificados.

«Los cambios más importantes que se han producido han estado relacionados con los requisitos de crédito, DTI y reservas», continúa Robles. “Por ejemplo, en los préstamos de la FHA fuera de la banca, antes de COVID-19 se permitía que su DTI (relación deuda-ingreso, por sus siglas en inglés) fuera casi un máximo del 57%.

Ahora, algunos de esos prestamistas han reducido su caja DTI al 50% o menos. Financiamiento de agencia, que se trata de financiamiento convencional, generalmente es del 50%. Muchos prestamistas han puesto restricciones ahora al 45% o menos».

Asegúrese de estar listo para la hipoteca

Una manera de asegurarse de que puede cumplir con los requisitos para calificar para una hipoteca es consultar con un asesor de vivienda certificado por HUD (Departamento de Vivienda y Desarerollo Urbano, por sus siglas en inglés).

“Algunos prestamistas ciertamente han ajustado sus requisitos. Esto generalmente afecta a los prestatarios en mayor desventaja con puntajes de crédito inferiores a 700 y aquellos con menos capital disponible para el pago inicial ”, dice Barry Rothman (en inglés), Gerente del Programa de Asesoría de Vivienda con Consolidated Credit. «Pero la propiedad de la vivienda sigue estando al alcance de la mayoría de las personas con ingresos suficientes, capital disponible para el pago inicial y buenas calificaciones crediticias».

“Un asesor de vivienda experimentado puede ayudar a un comprador potencial a determinar si está listo para la hipoteca y para qué tipo de préstamo (y monto) puede calificar.” – Barry Rothman, Consolidated Credit Clic para tuitear

Compare precios para un préstamo hipotecario, para que sepa qué opciones hay disponibles

En un mercado en el que algunos prestamistas están ajustando los requisitos de los préstamos, es más importante que nunca que los compradores de vivienda comparen ofertas cuando buscan un prestamista hipotecario.

«Explore las opciones disponibles porque puede ser que un prestamista tenga restricciones que otros prestamistas pueden no tener», dice Robles. «La única forma de saber es darse una vuelta y descubrir cuáles son sus opciones».

Tenga en cuenta que cuando compre un préstamo hipotecario, puede enviar múltiples solicitudes dentro de los 45 días sin afectar negativamente su crédito. Esto le permitirá encontrar el prestamista y el préstamo correctos. Asegúrese de consultar con su institución financiera, otros bancos y cooperativas de crédito nacionales y locales, así como con los prestamistas hipotecarios en línea.

El mercado inmobiliario es competitivo y volátil

“El mercado inmobiliario ha estado en una montaña rusa loca desde que la pandemia llegó. Inicialmente, el mercado se detuvo por completo. Poco o nada sucedía. Los compradores no estaban mirando casas, y los propietarios no estaban poniendo sus casas a la venta», dice Bill Gassett, Realtor®, RE/MAX Executive Realty (en inglés)“Todo eso ha cambiado por completo. El mercado está muy activo. No es raro ver casas que reciben múltiples ofertas y venden por encima del precio de venta».

Por supuesto, la crisis de salud no ha terminado. Incluso a medida que los estados vuelven a abrir, las tasas de casos confirmados de coronavirus y hospitalizaciones están aumentando nuevamente. Algunos estados incluso están frenando los planes de reapertura. Esto crea un mercado volátil que puede ser difícil de predecir.

“Hay mucha incertidumbre. Los precios de viviendas están en máximos históricos en muchos mercados y, sin embargo, estamos en medio de una recesión importante.” – Miron Lulic @SuperMoney Clic para tuitear

«No es sorprendente que la última encuesta de Gallup (en inglés) muestre que solo 50% de los estadounidenses sienten que es un buen momento para comprar una casa», dice Lulic, CEO y fundador de SuperMoney.com (en inglés), «los estadounidenses son típicamente optimistas sobre el mercado inmobiliario y ese es el porcentaje más bajo desde que Gallup comenzó a preguntar en 1978».

Dadas las condiciones actuales del mercado, los compradores pueden enfrentar varios obstáculos para que se acepte una oferta. Además de eso, también deben preocuparse por las recesiones del mercado y la incertidumbre económica. Estos consejos pueden ayudar a las personas que buscan comprar ahora en estas condiciones:

Obtenga una carta de aprobación previa

Los vendedores de casas quieren saber que un comprador realmente puede pagar su casa. Si reciben múltiples ofertas, irán con el comprador más calificado entre ellos.

«Un obstáculo significativo para los compradores es el hecho de que es muy fácil perder una casa que les encanta», dice Gassett. «Además de obtener lo máximo que pueden para su hogar, los vendedores buscan compradores financieramente sólidos que tengan un pago inicial sólido (en inglés) y una carta de aprobación previa confiable de un prestamista acreditado«.

“Cuando un comprador ve una casa que le gusta, debe saltar inmediatamente o arriesgarse a perder la oportunidad.” – Bill Gassett @massrealty Clic para tuitear

Por lo tanto, una vez que encuentre un prestamista dispuesto a trabajar con usted, asegúrese de obtener una carta de aprobación previa mostrándole al vendedor que está totalmente calificado para comprar su casa.

Encuentre el agente inmobiliario adecuado

Si bien no es necesario que un comprador de vivienda trabaje con un agente de bienes raíces para comprar una casa, puede ser muy beneficioso, especialmente para los compradores primerizos en el mercado de un vendedor.

«Trabajar con un agente de buena reputación es fundamental para comprender el mercado local», dice Gassett. «Un agente excepcional puede proveer el asesoramiento necesario para poner a sus clientes en la mejor posición para ser el postor ganador».

Considere agregar una cláusula de COVID-19

Las cartas de aprobación previa y trabajar con un agente de compradores experimentado siempre han sido las mejores prácticas para los compradores de viviendas. Pero algo nuevo es que es posible que desee considerar añadirle una cláusula a su contrato de bienes raíces.

«Se está volviendo más común incluir disposiciones de COVID-19 que se unen a las transacciones de compra de bienes raíces», dice David Reischer, abogado y CEO de LegalAdvice.com (en inglés) . “Muchos abogados están redactando a estas cláusulas de COVID-19 específicamente para que todas las partes comprendan cómo proceder en caso de que COVID-19 afecte la transacción.

“El lenguaje incluido en una cláusula COVID-19 protege tanto al comprador como al vendedor en caso de que las circunstancias cambien debido al COVID-19.” – David Reischer @LegalAdvicecom Clic para tuitear

Tenga en cuenta que su situación financiera puede cambiar

Nadie puede decir con certeza qué sucederá en el otoño o incluso en las próximas semanas. Si los estados se ven obligados a restablecer las órdenes de quedarse en casa para detener la propagación del coronavirus, podríamos enfrentar un desempleo aún mayor, recortes salariales y despidos temporales.

Esto significa que los compradores de vivienda deben tener especial cuidado al elegir una casa y una hipoteca.

«Para cualquiera que esté considerando comprar durante los tiempos de COVID, será mejor estar más consciente de la seguridad de su trabajo e incluso de la seguridad de su salario actual», dice David Rae (en inglés), CFP y fiduciario de inversiones acreditado. “Si tiene el ingreso y el pago inicial, vaya y compra una casa ahora. Si no, es mejor que limpie sus finanzas o busque una casa que se adapte a sus ingresos y estilo de vida «.

«En general» , dice Jenkin, CFP, CEO y cofundador de oXYGen Financial (en inglés), «el enfoque conservador es que su PITI (principal, intereses, impuestos y seguros) no sea más del 25% al ​​28% de su ingresos mensuales después de impuestos».

Rae está de acuerdo, diciendo que las estimaciones de pago de PITI deben ser cautelosas, particularmente para los compradores de viviendas que tienen otras deudas, como préstamos estudiantiles, pagos de automóviles y deudas de tarjetas de crédito.

«No quieres ser pobre de casa», dice Rae. «Mantener  el costo de su vivienda bajo control le dará la libertad de disfrutar de la vida, viajar y ahorrar para el futuro».

Comprenda que los valores de la vivienda pueden caer

Nuestros expertos también advierten que los compradores de vivienda deben pensar en cómo esta crisis puede afectar el mercado a corto y largo plazo.

“Vender una casa no es tan fácil como mudarse de apartamentos para ahorrar dinero, especialmente durante una recesión cuando puede ser más difícil vender una casa.” – David Rae, @DavidRaeCFP Clic para tuitear

«Los compradores potenciales que no estén seguros si permanecerán en la casa por un período de tiempo significativo podrían tener dificultades si buscan vender en un momento en que los valores de las casas están cayendo», dice Rothman. «Ese escenario es posible en el caso de una recesión prolongada».

Jenkin también advierte que los compradores de vivienda también deben considerar cómo la pandemia puede afectar las tendencias inmobiliarias futuras.

«Tenga cuidado al comprar en las principales ciudades densamente pobladas», dice Jenkin. «Se podía ver la caída de los valores inmobiliarios debido a un éxodo de personas que abandonaron las grandes ciudades, pudiendo trabajar en casa y buscando más áreas rurales para vivir dentro de estados que no tienen impuestos sobre la renta».

Pregunte acerca de cómo obtener un reembolso (rebate) para compradores de vivienda al cierre 

Una forma en que los compradores de vivienda pueden ahorrar en el cierre y aumentar los fondos disponibles para reparaciones y mejoras es preguntar sobre un reembolso para compradores de vivienda.

“Uno de los mayores errores que cometen los compradores de viviendas es no solicitar un reembolso de su agente al cierrede la compra.” – Ben Mizes @ListWithClever Clic para tuitear

«En 40 estados, los agentes pueden reembolsar parte de su comisión durante el cierre a su cliente», dice Mizes, cofundador y propietario de Clever Real Estate. “Este reembolso puede usarse para reparaciones, costos de cierre o cualquier cosa relacionada con el proceso de compra de una vivienda.

“Normalmente tiene un límite del 1%, pero en una casa de $200,000, estamos hablando de $2,000. Eso es un gran cambio, especialmente para un comprador de vivienda que acaba de pagar una gran cuota inicial».

Prepárese para que el proceso de compra de la casa tome más tiempo

En circunstancias normales, se tarda entre 30 y 45 días en completar el cierre de la venta de una casa una vez que hace una oferta. El proceso de encontrar una casa adecuada puede llevar semanas o meses, dependiendo de su agente y de qué tan preparado esté cuando vaya a buscar una casa.

Sin embargo, nuestros expertos advierten que los permisos y las restricciones de distanciamiento social pueden aumentar la cantidad de tiempo que le lleva encontrar un hogar cercano.

Puede haber retrasos en las inspecciones y evaluaciones

«Las inspecciones y evaluaciones de viviendas se han retrasado significativamente debido a que muchos inspectores y tasadores no pueden completar sus informes a tiempo debido al brote de COVID-19», dice Reischer.

Obtener la aprobación de su préstamo puede llevar más tiempo

Reischer también advierte que los permisos en las instituciones financieras pueden afectar la rapidez con la que un comprador puede obtener la aprobación de un préstamo.

«La pandemia ha retrasado significativamente el proceso de suscripción», dice, «ya que muchos empleados del banco no pueden aprobar préstamos debido a la escasez de personal».

Mantener el distanciamiento social mientras compra

Las guías de distanciamiento social también han afectado el proceso de encontrar un hogar. Los compradores de vivienda deben ser conscientes de que estas pautas pueden afectar su capacidad para recorrer las casas y asistir a las jornadas de puertas abiertas (open houses).

Sin embargo, Paul Atkinson, CEO y Gerente de Corretaje de PRA y Company Realtors (en inglés), dice que la mayoría de los compradores de casa todavía quieren ver en qué se están metiendo.

«Alrededor del 75% de nuestros compradores desean y están listos para ver las casas físicamente». Atkinson explica, «mientras que el 25% de ellos están utilizando nuestros servicios virtuales para ver, contratar y cerrar».

Los compradores deben tener en cuenta las pautas de distanciamiento social cuando buscan una casa, pero aún deben hacer su debida diligencia para asegurarse de que obtienen la propiedad correcta.

No se salte las inspecciones por el distanciamiento social

Los compradores de vivienda tienen la opción de contratar a un inspector privado para que inspeccione la casa completamente con el mejor interés del comprador en mente. Las inspecciones van desde $200 a $400, pero Dustin Heiner (en inglés), un inversionista de bienes raíces, dice que vale la pena el costo.

«Los inspectores de viviendas valen cada centavo, y trabajan duro inspeccionando cada área de la casa», dice Heiner. “Arrastrarse por el ático, inspeccionar el panel eléctrico o arrastrarse por un espacio pequeño: estas son todas las cosas que hacen los inspectores de viviendas para asegurarse de que sepa todo lo que necesita saber sobre la propiedad.

«El trabajo del inspector es informarle completamente sobre el estado de la casa para que usted esté al tanto de todo lo que puedan ver».

“Ahórrese muchos dolores de cabeza futuros y obtenga una inspección de la vivienda antes de comprar su próxima propiedad.” – Dustin Heiner @mpidustinheiner Clic para tuitear

Aproveche las opciones de citas virtuales

Si bien la mayoría de los compradores aún pueden querer ver casas en persona. Atkinson explica que hay opciones virtuales disponibles para muchas etapas del proceso de compra de una vivienda.

«Los compradores de vivienda de hoy pueden usar el Servicio Virtual Total si así lo desean», dice. «Pueden ver la propiedad en video llamada por Facetime, WhatsApp, nuestras salas de reuniones Zoom en línea».

Incluso si desea ver la casa que finalmente decide comprar en persona, el uso de estas opciones virtuales para visitas preliminares de su agente puede ayudarle a mantener el distanciamiento social a medida que acota la búsqueda.

Una vez que encuentre el hogar de sus sueños, Atkinson dice que muchos de los próximos pasos en el proceso también se pueden hacer virtualmente.

«Los compradores de vivienda pueden revisar y firmar su contrato, prácticamente en una sala de reuniones de Zoom, y luego cerrar virtual con una de nuestras compañías recomendadas de título/cierre virtual», continúa Atkinson. «Todo se puede hacer prácticamente hoy, de principio a fin».

Prensa

April Lewis-Parks
Director de Educación y Relaciones Públicas

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