Comprar una vivienda nunca ha sido sencillo. Hace exactamente 40 años, en 1986, el precio promedio de una casa era de apenas $92,000. Hoy en día, esa cifra ronda los $400,000.
En 1986, la inflación era solo del 1.1%, muy lejos del histórico 8% que vimos en 2022. Lamentablemente, actualmente todavía se mantiene en 2.4%.
Sin embargo, en 1986 usted difícilmente habría conseguido una hipoteca con una tasa de interés menor al 10%. A pesar de la crisis de asequibilidad actual, las tasas hipotecarias están apenas por encima del 6%. En realidad, nunca existe un momento perfecto para comprar vivienda. Lo que sí puede existir es un momento más conveniente. Y es posible que ese momento esté acercándose.
Después de años de noticias negativas sobre el aumento de precios y la reducción de inventario, hay tres señales que me resultan alentadoras.
1. Disminuyen las ventas de viviendas existentes
“Las ventas de viviendas existentes bajaron un 8.4% en enero”, informó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés). “En comparación mensual y anual, las ventas cayeron en todas las regiones.”
Evidentemente, esto no es algo que entusiasme a los agentes inmobiliarios.
“La caída en las ventas es decepcionante”, señaló el economista principal de NAR, Lawrence Young. “Las condiciones de asequibilidad están mejorando. Esto se debe a que los salarios están creciendo más rápido que los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias son más bajas que hace un año.”
Aun cuando también se reportó que los precios siguen subiendo, “el incremento fue de apenas 0.9% en comparación con el año anterior”.
Cuando las ventas se desaceleran, generalmente los precios terminan bajando. Nadie puede predecir exactamente cuándo ocurrirá, pero si los vendedores no reciben ofertas, tendrán que reducir el precio o esperar. Así funciona la ley de oferta y demanda.
Aunque eso es una mala noticia para cualquiera que esté buscando una vivienda hoy en día, podría ser una mejor noticia para los futuros compradores.
2. Bajan las tasas hipotecarias
En enero, Associated Press informó que “la tasa promedio de una hipoteca a 30 años bajó temporalmente el mes pasado a 6.06%, el nivel más bajo desde septiembre de 2022.”
Las tasas fluctúan constantemente, por lo que no hay garantía de que continúen descendiendo. No obstante, es positivo observar que, pese a la incertidumbre económica y las preocupaciones sobre la asequibilidad, las tasas no se han convertido en un obstáculo mayor. Claro, sería ideal volver a ver tasas del 3% o 4% como a mediados de la década pasada, pero al menos no estamos en los niveles de los años 80.
3. Se reducen los pagos iniciales
No es únicamente el alto precio de las viviendas lo que dificulta la compra. También influye el considerable pago inicial que se requiere.
“La cuota inicial típica de un comprador de vivienda en Estados Unidos cayó 1.5% interanual hasta $64,000 en diciembre, marcando la primera disminución en cinco meses”, reportó la firma inmobiliaria Redfin.
Es probable que, al igual que yo, usted haya reaccionado al ver la cifra de $64,000. Es una suma muy elevada. Sin embargo, cualquier reducción es positiva. Si esta tendencia continúa durante 2026, representará un alivio importante para quienes desean comprar.
4. Se amplían las opciones de puntaje de crédito
Este punto es un poco más técnico, pero podría beneficiar significativamente a quienes han tenido dificultades para calificar: el gobierno federal permitirá que Fannie Mae y Freddie Mac utilicen un método alternativo de calificación de crédito.
Usted seguramente ha escuchado hablar de FICO, aunque quizá no sepa que es una compañía privada. Existe otra compañía llamada VantageScore, más reciente y menos utilizada por los prestamistas. Hasta ahora, Fannie y Freddie exigían el uso del puntaje FICO. Sin embargo, según reportó recientemente el Wall Street Journal, bajo las nuevas reglas propuestas, “los prestamistas podrán elegir qué puntaje utilizar al evaluar solicitudes hipotecarias.”
¿En qué le beneficia esto a usted? Como explicó el Journal, “prestamistas, agentes inmobiliarios y solicitantes podrían optar por el puntaje más favorable, lo que aumentaría las aprobaciones”. No todos los modelos de crédito calculan igual. Por ejemplo, VantageScore no incluye deudas médicas, mientras que FICO sí las considera. Este cambio técnico podría incluso ayudarle a obtener una tasa de interés más baja.
El panorama aún es desafiante
Nada de lo anterior significa que “los buenos tiempos han vuelto”. Comprar una vivienda seguirá siendo un proceso exigente. Pero durante los últimos años, para muchas personas en Estados Unidos, también ha sido un sueño prácticamente inalcanzable. Tal vez esté siendo demasiado optimista, pero realmente quiero creer que la situación comienza a mejorar, aunque sea de manera gradual.
He trabajado en este sector el tiempo suficiente para haber presenciado grandes cambios en el acceso a la vivienda. Si algo quiero que usted recuerde hoy es esto: el mercado inmobiliario no es estático. Evoluciona constantemente. Y si usted logra aprovechar el momento adecuado, esa oportunidad podría llevarle directamente a la casa de sus sueños.
