¿Es el momento adecuado para refinanciar su hipoteca? Refinanciar significa sustituir la hipoteca existente por un nuevo préstamo, a menudo para obtener mejores condiciones. La posibilidad de reducir los pagos es sin duda atractiva, pero con los cambios en los tipos de interés y la incertidumbre económica, es una decisión compleja. Desglosaremos las ventajas, los costos y la importancia del momento oportuno para ayudarle a decidir si ahora es un buen momento para refinanciar.
Ventajas de la refinanciación
Cuotas mensuales más bajas
Una de las ventajas más atractivas es la posibilidad de reducir los pagos mensuales. Al refinanciar una hipoteca con un tipo de interés más bajo, puede reducir significativamente la cantidad que paga cada mes. Por ejemplo, un propietario con una hipoteca de $300.000 a un tipo de interés del 5% podría ahorrarse cientos de dólares al mes refinanciando a una tasa del 4%. A lo largo de la vida del préstamo, estos ahorros pueden acumular decenas de miles de dólares, liberando un valioso flujo de caja para otros objetivos financieros.
Préstamos a corto plazo
Otra ventaja es la posibilidad de refinanciar a un plazo más corto. Aunque esto suele traducirse en pagos mensuales más elevados, puede suponer un ahorro sustancial en el total de intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo. Por ejemplo, la refinanciación de una hipoteca a 30 años a una hipoteca a 15 años puede reducir significativamente el interés total pagado, aunque aumenten los pagos mensuales. Esta compensación vale la pena para los propietarios que dan prioridad a liquidar su hipoteca antes y ahorrar en los costos de los intereses a largo plazo.
Cambiar el tipo de préstamo
La refinanciación también permite a los propietarios cambiar de tipo de préstamo, lo que puede ser beneficioso en función de sus circunstancias. Si tiene una hipoteca con tipo de interés variable (ARM), quizá le interese cambiar a una hipoteca con tipo de interés fijo para mantener unos pagos constantes. Por otro lado, si cree que los tipos bajarán en el futuro, podría considerar cambiar de una hipoteca fija a una ARM.
En el caso de los préstamos de la FHA, la refinanciación a un préstamo convencional puede eliminar las primas del seguro hipotecario, pero sólo si ha acumulado al menos un 20% de capital y cumple los requisitos de crédito e ingresos del prestamista. Los préstamos de la FHA incluyen primas de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés), que suelen mantenerse durante toda la vida del préstamo a menos que se refinancie.
Consolidación de deudas
La refinanciación en efectivo aprovecha el valor de la vivienda para consolidar deudas con intereses elevados. Esencialmente, usted pide prestada una hipoteca mayor que su saldo actual y utiliza el dinero extra para pagar deudas como tarjetas de crédito o préstamos personales. Aunque esto puede simplificar sus pagos mensuales y ahorrarle dinero en intereses, es fundamental conocer los riesgos. Estás convirtiendo una deuda no garantizada en una deuda garantizada, lo que significa que tu casa se convierte en una garantía. Si incumple el pago de la hipoteca, se arriesga a una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, evalúe cuidadosamente su situación financiera y asegúrese de que puede hacer frente cómodamente al aumento de los pagos de la hipoteca antes de seguir adelante.
Eliminar el seguro hipotecario privado (PMI)
La refinanciación puede ofrecer una forma de eliminar el Seguro Hipotecario Privado (PMI), un gasto mensual que se añade a las hipotecas convencionales cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda. A medida que aumenta el valor de la vivienda, ya sea por revalorización o por amortización del capital, la refinanciación ofrece la oportunidad de reevaluar la relación préstamo-valor (LTV). Si su LTV actual es del 80% o inferior, normalmente puede refinanciar un nuevo préstamo que ya no requiera PMI. Sin embargo, en el caso de los préstamos FHA, la refinanciación es la única forma de eliminar el PMI.
Costos asociados a la refinanciación
Refinanciar la hipoteca puede suponer un ahorro importante, pero es fundamental conocer los costes asociados antes de tomar una decisión. No basta con reducir la cuota mensual, hay que tener en cuenta los gastos iniciales y cómo afectan a la situación financiera a largo plazo.
Gastos de cierre
La refinanciación, al igual que la hipoteca original, conlleva gastos de cierre. Estos gastos cubren los procesos administrativos y legales asociados al nuevo préstamo. Los gastos de cierre más comunes son:
- Cuota de evaluación: Cubre el costo de que un profesional evalúe el valor de mercado de su vivienda, normalmente entre $300 y $500 o más.
- Comisión de apertura: La cobra el prestamista por tramitar el préstamo. Suele oscilar entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo.
- Seguro de título: Protege contra cualquier reclamo sobre el título de propiedad. Los costos varían.
- Cuota de informe crediticio: Cubre el costo de obtener su informe crediticio.
- Gastos de registro: Se pagan a la administración local para registrar la nueva hipoteca.
- Gastos de custodia: Si ya tiene una cuenta de depósito en garantía, puede que se le apliquen comisiones por abrir una nueva.
Una buena regla general es calcular los gastos de cierre entre el 2% y el 5% del importe del préstamo. Algunos prestamistas ofrecen refinanciación, sin gastos de cierre, lo que significa que los gastos se incluyen en el préstamo o se compensan con un tipo de interés ligeramente más alto. La mejor forma de obtener cifras exactas es solicitar un estimado del préstamo a cada prestamista.
Punto de equilibrio
El umbral de rentabilidad es el tiempo que tarda el ahorro mensual de la refinanciación en igualar el total de los gastos de cierre. Calcularlo ayuda a determinar si la refinanciación vale la pena desde el punto de vista financiero.
Cálculo de rentabilidad:
1. Sume todos los gastos de refinanciación.
2. Calcule su ahorro mensual (pago anterior – pago nuevo).
3. Divida los gastos totales entre su ahorro mensual.
Ejemplo:
- Total de gastos de cierre: $6,000
- Ahorro mensual: 200
- Punto de equilibrio = $6.000 / $200= 30 meses
Si piensa permanecer en su casa más tiempo que el punto de equilibrio, en este caso 2,5 años, puede tener sentido refinanciar.
Determinar si ahora es el momento adecuado: Guía paso a paso
1. Evalúe su situación financiera personal: Revise su ratio deuda-ingresos y su puntuación crediticia para ver cuál es su situación y a qué tipo de interés puede optar.
2. Conozca su hipoteca actual: Conozca su tipo de interés, la cuota mensual y el saldo restante. Este es su punto de partida para la comparación.
3. Defina sus objetivos de refinanciación: ¿Quiere reducir los pagos, acortar el plazo, cambiar de tipo de préstamo o sacar dinero en efectivo?
4. Elija un plazo de préstamo adecuado: ponga los pros y los contras de los plazos más cortos frente a los más largos. Un préstamo a 15 años reduce el interés total pero aumenta los costos mensuales.
5. Determine su umbral de tipos de interés: Sepa qué bajada de intereses haría que la refinanciación valga la pena en función del importe de su préstamo y del tiempo que vaya a permanecer en la vivienda.
6. Obtenga estimaciones de costos precisas: Recopile estimaciones de préstamos de varios prestamistas para poder comparar las comisiones y las condiciones del préstamo.
7. Calcule su punto de equilibrio: Asegúrese de que el plazo para recuperar los gastos coincide con sus planes futuros.
8. Siga estrictamente sus objetivos a largo plazo: Tanto si planea vender, jubilarse o quedarse a largo plazo, su decisión de refinanciación debe apoyar ese plan.
9. Utilice herramientas en línea: Las calculadoras de hipotecas pueden ayudar a estimar los pagos, los ahorros y los puntos de equilibrio.
10. Busca asesoramiento profesional: Hable con un asesor financiero o un agente hipotecario para obtener orientación personalizada, sobre todo si sus finanzas son complejas.
Alternativas a la refinanciación
Si la refinanciación no es la mejor opción para usted, considere estas alternativas:
- Modificación del préstamo: Si tiene dificultades económicas, el prestamista puede ajustar las condiciones del préstamo.
- HELOC o préstamo con garantía hipotecaria: Pida prestado contra el capital de su vivienda para obtener efectivo, pero recuerde que su casa está en juego.
- Refinanciación: Realice un pago único del principal y haga que su préstamo se reamortice, reduciendo sus pagos mensuales sin refinanciar.
- Pagos adicionales de capital: Pague gradualmente su préstamo más rápido y reduzca los intereses sin cambiar la estructura del préstamo.
- Negociar con el prestamista: Algunos prestamistas pueden ofrecer reducciones de tipos o cambios de plazo sin una refinanciación completa.
- Hipotecas inversas (mayores de 62 años): Las personas mayores pueden aprovechar el capital de la vivienda sin pagos mensuales, pero deben conocer las implicaciones a largo plazo.
Pasos a seguir al refinanciar
1. Compruebe su puntaje de crédito: tiene derecho a recibir informes de crédito gratuitos en AnnualCreditReport.com. Mejore su puntuación si es necesario antes de presentar la solicitud.
2. Reúna documentos:
- Declaraciones de la renta (recibos de sueldo, W-2, 1099)
- Declaraciones de la renta (dos últimos años)
- Extractos bancarios y de inversiones
- Información sobre el seguro de la vivienda
- Documento de identidad y extracto de su hipoteca actual
1. Compare: Obtenga presupuestos de varios prestamistas: bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea. Compare presupuestos de préstamos.
2. Comprenda las condiciones del préstamo: Revise el tipo de interés, el plazo del préstamo, el importe del pago, los costos de cierre y las posibles penalizaciones por pago anticipado.
3. Fije el tipo de interés: Decida cuándo bloquear el tipo de interés. Conozca su duración y las comisiones asociadas.
Reflexiones finales
Refinanciar no es un simple «sí» o «no». Es un compromiso entre los costos iniciales y los ahorros futuros. La decisión depende de sus objetivos financieros, de sus plazos y del tiempo que piense permanecer en su casa. Haga cuentas, valore las opciones y asegúrese de que la refinanciación le ayude a conseguir el futuro que desea.
