Junio es el Mes Nacional de la Propiedad de Vivienda, un mes que celebra el hecho de ser dueño de una casa y alienta a las personas a perseguir el “sueño americano”. Ahora más que nunca, se alienta a los inquilinos a dar el salto a la propiedad de vivienda, especialmente dada la rapidez con la que los alquileres están aumentando. Sin embargo, este año, los costos de la vivienda también se han convertido en un problema importante.
Veamos cómo ha evolucionado el problema de poder adquisitivo para la vivienda durante el último año y qué pueden hacer los compradores de vivienda para superar estos desafíos, según los expertos.
¿Por qué las casas se han vuelto mucho más caras en 2021?
«Si nos fijamos en dónde estamos hoy en comparación con un año atrás, el precio medio de una vivienda en los Estados Unidos ha aumentado un 24 por ciento», explica Barry Rothman, director del programa de asesoramiento de vivienda de Consolidated Credit. “Hace un año, en 2020, el precio medio era de $285,475. Ahora es $352,400”.
La falta de inventario está elevando los costos de la vivienda
Catherine Albamonte, oficial de préstamos hipotecarios de Truist, explica por qué los costos de la vivienda han aumentado de manera tan drástica, particularmente en mercados como el sur de Florida.
“Hay muy, muy poco inventario en este momento. Es un mercado de vendedores”, explica Albamonte. “Tenemos gente que viene de otras partes del país, que paga en efectivo, que paga sobre el valor de tasación. Y eso es algo que un comprador de vivienda primerizo no haría, ni debería hacer. Por lo tanto, definitivamente está impactando a los compradores primerizos, especialmente a los que se encuentran en la escala de ingresos bajos o moderados».
Albamonte indica que otros factores, como problemas de estabilidad financiera de los condominios, también están afectando el inventario de propiedades disponibles que los propietarios pueden comprar.
“Hay muchos condominios donde no tienen reservas suficientes, o tienen litigios pendientes, o tienen demasiados atrasos en las cuotas de asociación”, explica. “No otorgaríamos un préstamo para un departamento que no tiene suficientes fondos de reserva o tiene demasiada morosidad. No es una buena situación».
Por lo tanto, incluso si hay casas que tendrían un precio asequible para los compradores, no podrían obtener una hipoteca cuando el prestamista vea alguno de esos problemas.
El aumento de los precios es solo uno de los factores que afecta la asequibilidad de las viviendas
Un aumento en los costos de la vivienda naturalmente significa un aumento en los pagos hipotecarios mensuales. La parte principal del pago ha aumentado porque las casas ahora son más caras. Entonces, los compradores potenciales enfrentan pagos más altos.
Lamentablemente, también han incrementado otros dos factores de pago de hipotecas. Tradicionalmente, los pagos de hipoteca se componen de cuatro factores:
- Principal
- Interés
- Impuestos
- Seguro
Si bien las tasas de interés se han mantenido en mínimos históricos este año, los impuestos a la propiedad y los seguros han aumentado.
Impuestos a la propiedad
“Cuando los precios suben, los impuestos a la propiedad también suben”, explica Rothman. “Como regla general al hacer estimaciones, los impuestos a la propiedad son aproximadamente el 1.2% del valor de la propiedad. Por lo tanto, al considerar una casa de precio medio, la porción mensual del impuesto a la propiedad ha aumentado de $285 al mes a $352″.
Seguro
“Las tarifas de los seguros también se están disparando en este momento”, continúa Rothman. “Los desastres naturales, huracanes en el Atlántico y el Golfo, tornados en el sur, inundaciones en el noreste, todo esto significa que el costo del reaseguro para los proveedores de seguros ha aumentado dramáticamente. Y eso se ha traducido en primas de seguro mucho más altas para los propietarios de viviendas».
En Florida, donde está Consolidated Credit, esos aumentos han sido particularmente drásticos.
“Para un apartamento que estaba valorado en $130,000 hace un año, el seguro sería de aproximadamente $2,000”, dice Rothman. «Este año, esa misma unidad está en $2,600».
Todo se suma a costos mensuales mucho más altos
“Es un salto de gran margen. Ahora es un precio mensual de $2,243, cuando hace un año el pago mensual por la misma propiedad solo habría sido de $1,807”, continúa Rothman. «Entonces, el pago de la vivienda en la misma casa ahora tomaría un porcentaje mucho más alto de los ingresos del comprador».
Este gráfico estima cómo han aumentado los cuatro componentes de un pago hipotecario mensual para un préstamo de la FHA en la misma propiedad de precio medio, de 2020 a 2021. También ofrece una proyección para 2022 basada en lo que los expertos predicen que puede suceder el próximo año. Estas estimaciones incluyen la prima de seguro hipotecario (MIP, por sus siglas en inglés), que es un seguro obligatorio para proteger a un prestamista en caso de incumplimiento de un préstamo de la FHA.
Tenga en cuenta que, tradicionalmente, el índice de vivienda de un comprador debe ser de alrededor de 28%, lo que significa que gasta el 28% de sus ingresos brutos mensuales para cubrir los costos de la vivienda. Por lo tanto, este salto significativo significa que los compradores de vivienda que tenían el poder adquisitivo para comprar hace un año podrían quedar fuera del mercado ahora.
¿Qué pueden hacer los compradores para compensar la brecha de costos de la vivienda?
Si bien el problema de la asequibilidad puede parecer insuperable, nuestros expertos dicen que hay cosas que los compradores de vivienda pueden hacer para salir adelante. Comienza con dos puntos clave:
- Sea paciente
- Enfóquese en sus fundamentos financieros
Los compradores de vivienda deben estar preparados para perder la vivienda que desean debido a una oferta en efectivo o a un comprador que esté dispuesto a pagar más que el valor de tasación.
“Sea paciente”, exhorta Albamonte. “Si está en su destino, sucederá”.
Ella también dice que mientras practica la paciencia y espera que la casa adecuada llegue al precio correcto, concéntrese en todos los factores que pueden ayudarle a obtener la aprobación de su hipoteca.
Consejo #1: Construya su crédito
“El crédio es rey”, dice Albamonte. “Mantenga limpio su crédito aun si va a utilizar algún tipo de asistencia para el pago inicial. Y tenga en cuenta que necesita tener sus propios ahorros, así que ese es otro gran factor”.
Rothman está de acuerdo y dice que algunos prestamistas hipotecarios de la FHA incluso están aumentando sus requisitos de puntaje de crédito mínimo.
“Para la Administración Federal de Vivienda, FHA, su requisito de puntaje de crédito base es 580”, explica Rothman. “Pero los bancos están elevando esa barra y dicen ‘No, no, no. No queremos un prestatario de 580 para un préstamo de la FHA. De hecho, para obtener un préstamo con nosotros, tendrá que estar en 640, 650 o incluso 675″.
Consejo #2: Un agente de bienes raíces adecuado puede ayudar
Albamonte también indica que elegir el agente inmobiliario adecuado puede ser crucial. Necesita a alguien que pueda presentar su oferta de la mejor manera posible. Pero nuevamente, incluso si obtuvo la aprobación previa a la hipoteca y reservó un depósito de garantía, debe estar preparado para ser derrotado por un comprador en efectivo.
“Si [un vendedor] tiene una oferta que depende de asistencia para el pago inicial, es más probable que acepten la oferta en efectivo. Es solo naturaleza humana”.
Consejo #3: Preste atención a su curso de compradores primerizos
Los compradores primerizos a menudo toman un curso para compradores de vivienda primerizos. Es un curso de 8 horas que cubre todo lo que un comprador necesita saber sobre el proceso de compra de una vivienda. Después del curso, se reunirá personalmente con un consejero de vivienda certificado por HUD para establecer un plan y estar listo para la hipoteca.
A menudo se requiere obtener la certificación de este curso para calificar a los programas de asistencia para el pago inicial y los costos de cierre. Pero Albamonte anima a los compradores a no tratar este curso solo como una tarea para cumplir.
“Me sorprende mucho que la gente pase por la formación, se siente con los consejeros de vivienda. Y luego vienen a mí y nunca sabría que completaron la clase de adiestramiento”.
Asuma un papel activo cuando asista al curso para compradores de vivienda. Tome notas, si es posible, y anote tanto como sea posible para que pueda consultarlas cuando comience el proceso de compra de vivienda. Después de reunirse con su consejero de vivienda, siga sus recomendaciones cuidadosamente para asegurarse de estar listo para la hipoteca.
Consejo #4: Asegúrese de planificar para los costos de la vivienda por completo
Otra cosa que un consejero de vivienda puede ayudarle a hacer es elaborar un presupuesto para convertirse en propietario. De esa manera, una vez que obtenga la aprobación y entre en su nuevo hogar, estará preparado para todos los costos que ahora deberá cubrir como propietario.
“Mucha gente mira la consejería para compradores de vivienda y piensa que se trata solo de la hipoteca”, explica Rothman. «Pero en realidad hay otro lado, que es, qué implica ser propietario de una casa y qué necesita saber».
Rothman dice que los consejeros de vivienda pueden ayudarle a resolver los costos que inevitablemente surgirán cuando sea propietario de una casa. Esa orientación puede ser crucial para garantizar que pueda mantener la estabilidad financiera una vez que se mude.
“La gente se sorprende un poco cuando descubre cuál es realmente el precio y cuáles son sus responsabilidades”, dice Rothman. “Mucha gente no está preparada para ello porque han estado alquilando. No están acostumbrados a tener que cubrir los costos de la vivienda ellos mismos y cubrirlos de su propio bolsillo».
Consejo #5: Sea sincero con las personas que lo apoyan
El último consejo que tiene Cathy Albamonte es que, ya sea que hable con un consejero de vivienda como Rothman o con un oficial de préstamos como ella, asegúrese de ser honesto.
«Cuéntenos qué está pasando realmente, dígale a su consejero de vivienda», alienta Albamonte. “Dígale a su oficial de préstamos lo que está sucediendo y lo que sabe. ¿De dónde viene su dinero? Simplemente ponga todas sus cartas sobre la mesa y sea honesto».
Al ser honesto sobre su situación y las preocupaciones que pueda tener sobre sus finanzas mientras trabaja para comprar su casa, los profesionales que lo apoyan pueden brindarle el mejor consejo y apoyo posible. Esa es la mejor manera de asegurarse de que puede lograr su objetivo de ser propietario de una vivienda en un mercado tan competitivo.
Tome los pasos correctos al prepararse para comprar un hogar
Si bien el mercado puede ser un desafío, con la ayuda y la orientación adecuadas, es posible superar esos desafíos para lograr su objetivo. Consolidated Credit puede ayudar. Nuestro equipo de consejería de vivienda puede ayudarle a personalizar un plan de acción que lo coloque en la mejor posición posible para comprar.
Llame al 1-800-435-2261 para recibir una evaluación gratuita para compradores de vivienda con un consejero de vivienda certificado por el HUD.
