Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda: ¿Debería utilizar su valor acumulado?

¿Qué es el valor acumulado de la vivienda?

El valor acumulado es el valor justo de mercado de una propiedad, menos cualquier saldo restante adeudado en la hipoteca. Si su casa vale $250,000 y le quedan $100,000 por pagar, tiene un valor acumulado de $150,000.

El valor acumulado generalmente aumenta con el tiempo por dos razones:

1. En general, a diferencia de los automóviles, las casas aumentan de valor con el tiempo. Aunque el valor de las propiedades fluctúa, la tendencia a largo plazo suele ser positiva.
2. A medida que usted paga la hipoteca, hay menos obligaciones para compensar el valor de la propiedad.

Definición de préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda

Un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda es una opción de financiamiento en la que usted pide prestado contra el valor acumulado de su casa. En la mayoría de los casos, usted sólo puede pedir prestado hasta el 85% del valor de la casa, aproximadamente. Usted toma una nueva hipoteca que paga lo viejo y luego recibe un pago de la diferencia.

Usando el ejemplo anterior:

1. Si la casa vale $250,000 entonces el 85% de ese valor sería $212,500.
2. Menos el saldo restante de $100,000 de la hipoteca, usted podría financiar hasta $62,500 con un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda.

Tenga en cuenta que, por lo general, debe pagar los costos de cierre si solicita un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda. Los costos de cierre generalmente oscilan entre el 2 y el 5 por ciento de la cantidad del préstamo.

La tasa de interés del préstamo con garantía hipotecaria depende de su puntaje de crédito. Esto significa que usted debe tener un buen puntaje de crédito para solicitar un préstamo con garantía hipotecaria de manera efectiva.

Los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda se denominan comúnmente «segundas hipotecas», ya que en la práctica se obtienen dos préstamos sobre una misma vivienda.

5 usos comunes para el valor acumulado de la vivienda

Tomar la decisión de acceder al valor acumulado de su casa no es una decisión que usted debería tomar a la ligera. El valor acumulado es suyo, pero recuerde que agregar financiamiento adicional a su casa aumenta el riesgo.

Si usted incumple con un préstamo sobre el valor acumulado de su vivienda o línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés), puede estar en riesgo de ejecución hipotecaria.

Esto significa que sólo debe utilizar este tipo de opción de financiación si tiene una razón clara y estratégicamente viable para hacerlo. También debe determinar si pedir el préstamo o HELOC aumentará su riesgo, y en qué medida.

Préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda vs HELOC

Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo con tasa de interés fija que le permite pedir prestado contra el valor acumulado de su casa. Usted recibe una suma global de dinero en efectivo que paga a plazos. Por lo general, usted debe pagar otra ronda de costos de cierre para obtener el nuevo préstamo.

Por el contrario, una HELOC es una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda. En lugar de sacar la cantidad total de una sola vez, usted tiene una línea de crédito abierta contra la que puede pedir prestado durante un período de retiro. Todavía hay un límite establecido para cuánto puede retirar, pero usted retira los fondos según sea necesario en cualquier momento antes de que termine el período de retiros.

En general, la mayoría de las HELOC son herramientas de financiación de tasa ajustable. Por lo general, usted paga intereses sólo durante 10 años, y luego devuelve el capital (lo que retiró) después de 10 años, durante el período de repago. Esto podría significar un solo pago global («balloon payment», en inglés) a los 10 años.

Préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda vs HELOC: Una comparación lado a lado

	Préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda	HELOC
Método de desembolso de fondos	Suma global única	Retiros de la línea de crédito según sea necesario
Tasa de interés	Fija	Ajustable
Pagos mensuales	Cuotas fijas, que cubren el préstamo principal más los intereses	Solo intereses por 10 años, luego pagos al principal o un pago global
¿Costos de cierre?	Sí	No
¿Pagos de intereses deducibles de impuestos?	Sí	Sí
¿Aumento del riesgo de ejecución hipotecaria?	Sí	Sí

Una de las mayores ventajas de un HELOC es la posibilidad de pedir prestado sólo los fondos que necesita. Con un préstamo sobre el valor acumulado usted recibe todo el dinero a la vez. Una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC) le permite retirar sólo lo que necesita. Esto puede ser más útil, especialmente dependiendo de lo que usted quiera hacer con los fondos.

Por ejemplo, supongamos que desea utilizar el valor acumulado de su vivienda para financiar un proyecto de renovación. Si usted toma un préstamo, es posible que no termine usando todos los fondos que tomó. O peor aún, puede excederse en el presupuesto y no tener suficiente dinero. Con una HELOC, usted puede retirar dinero a medida que el proyecto avanza. De este modo se evitan los excesos y los recortes en el presupuesto.

Comparación del costo de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda vs HELOC

En primer lugar, una HELOC cuesta menos porque usted no tiene que preocuparse por cubrir los costos de cierre. Los costos de cierre de un préstamo sobre el valor acumulado, generalmente oscilan entre el 3 y el 5% de la cantidad financiada. Por lo tanto, un préstamo sobre el valor acumulado generalmente cuesta más para obtenerlo.

Una HELOC también puede comenzar con una tasa de interés más baja, porque la tasa es ajustable. Sin embargo, hay que observar las fluctuaciones económicas. Si la Reserva Federal aumenta las tasas de interés de referencia, la tasa de su HELOC casi siempre aumentará también. Con un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda, usted fija la tasa de interés al momento de obtener el préstamo. No tiene que preocuparse por las fluctuaciones del mercado.

Esto significa que el costo total de un HELOC es difícil de evaluar con antelación. Si las tarifas se mantienen bajas, entonces el costo de una HELOC en general puede ser menor. Pero solo si las tasas se mantienen bajas. Con los préstamos sobre el valor acumulado, usted puede al menos saber cuál será el costo total por adelantado.

El período de repago o el pago global pueden convertirse en una carga

Otra ventaja de un préstamo sobre el valor acumulado es que nunca tiene que preguntarse cuáles serán sus pagos el próximo año. Usted paga el capital y los intereses desde el principio. Los pagos se mantienen fijos desde el primero hasta el último.

Por otro lado, las líneas de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC, por sus siglas en inglés) solo pagan intereses durante 10 años. Eso mantiene sus pagos iniciales bajos, pero significa que usted tiene un aumento notable en los pagos a los 10 años, durante el período de repago. Una vez que el período de retiro termina y el período de repago comienza, los pagos pueden arruinar su presupuesto.

Y recuerde, las tasas de interés de HELOC se ajustan con el mercado. Si su pago “balloon” de 10 años entra en vigor en un año en el que las tarifas aumentan, una HELOC puede salirse de control rápidamente. Esto conduce a un riesgo de incumplimiento y a acciones de ejecución hipotecaria subsiguientes.

Pago anticipado al principal de la HELOC

Es importante tener en cuenta que puede optar por hacer un pago al principal durante el período de retiro. Esto reducirá los gastos de intereses del próximo mes y aumentará la línea de crédito disponible durante el período de retiro. También puede minimizar la cantidad que necesita pagar una vez que termine el período de retiro.

Una vez que lo hace, el pago del préstamo normalmente se vuelve autoamortizable durante el plazo restante del préstamo. Esto significa que el pago mínimo mensual del préstamo ya no es de sólo intereses. El pago se dimensiona de manera que los pagos mensuales durante el plazo restante del préstamo sean lo suficientemente grandes como para cubrir los gastos de intereses y el balance principal del préstamo.

Si usted tiene una HELOC con un plazo de 20 años y un retiro de 10 años, después de 10 años el préstamo se vuelve autoamortizable durante el período de repago de 10 años restante y ya no puede utilizar la línea de crédito.

Tenga siempre presente el riesgo de ejecución hipotecaria

Ya sea que usted obtenga un préstamo sobre el valor acumulado de su vivienda o una HELOC, es importante que comprenda que ambos aumentan su riesgo de ejecución hipotecaria. Su casa es la garantía utilizada para asegurar el financiamiento que usted recibe.

Por lo tanto, si usted se atrasa en los pagos, el prestamista está en su derecho de iniciar una acción de ejecución hipotecaria. Esto es cierto para un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda, así como para una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda (HELOC).

En cuanto a qué opción tiene un mayor riesgo de ejecución hipotecaria, depende.

La carga financiera de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda es mayor en general. Los pagos mensuales que cubren tanto el interés como el capital pueden ser una carga para su presupuesto.

Sin embargo, una vez que se acostumbre a hacer los pagos, su presupuesto debe ser equilibrado. A menos que usted pierda su trabajo o tenga un evento importante en su vida, no debería haber ningún problema.

Con una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, la carga por adelantado puede ser menor. La mayoría de la gente no tiene ningún problema con una HELOC cuando paga intereses solamente. Sin embargo, usted puede encontrarse con un acantilado financiero en 10 años una vez que comience a pagar el principal.

Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda vs hipotecas reversibles

¿En qué se diferencia una hipoteca inversa de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda?

Las hipotecas inversas o reversibles no son exactamente lo mismo que un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda estándar. Están específicamente diseñadas para ayudar a las personas mayores a acceder al valor acumulado de sus hogares. Como tal, las hipotecas reversibles tienen un proceso de préstamos especializados, calificaciones más específicas y un calendario de pagos diferente al de los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda. En parte, estas salvaguardas se establecen para ayudar a proteger a las personas mayores que utilizan hipotecas inversas.

Para usar una hipoteca reversible:

1. Todos los propietarios de la vivienda deben tener 62 años o más.
2. Todos los propietarios deben solicitar y firmar los papeles de la hipoteca inversa.
3. Por lo menos un propietario debe residir en la propiedad como residencia principal.
4. Usted debe completar una sesión de consejería sobre la hipoteca inversa o reversible antes de obtener su préstamo.

Además, una vez que usted obtiene su hipoteca reversible, no paga nada todos los meses. De hecho, no se debe dinero del préstamo hasta que el último propietario de la escritura fallezca o se mude de la residencia.

Por el contrario, un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda estándar está disponible para cualquier persona, independientemente de su edad. No hay restricción de residencia y ni siquiera necesita tomar un curso o someterse a ningún tipo de consejería antes de solicitar el préstamo y obtener su dinero. Usted también comienza a pagar el préstamo inmediatamente, tal como lo hace con otras líneas de crédito.

¿Son las hipotecas reversibles tan riesgosas como los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda?

En general, la mayoría de los expertos recomiendan que los consumidores deben evitar los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda siempre que sea posible porque son demasiado arriesgados, especialmente si el préstamo se utiliza para pagar algún otro tipo de deuda, como sus tarjetas de crédito.

Efectivamente, si usted toma un préstamo sobre el valor acumulado de su vivienda para pagar la deuda de tarjeta de crédito, usted está asegurando la deuda no garantizada, utilizando su casa como garantía. Por mucho que una compañía de tarjetas de crédito o un cobrador amenace con quitarle su casa para pagar su factura, sus activos no pueden ser liquidados por este tipo de pago sin una sentencia de bancarrota.

Por otro lado, si usted asegura un préstamo usando su casa como garantía, entonces el prestamista puede llevarse su casa si usted no paga la deuda. Si se atrasa en sus pagos o se enfrenta a problemas, como el desempleo, puede perder su casa. La última cosa con la que usted quiere lidiar además de las dificultades financieras es la ejecución hipotecaria.

Por el contrario, una hipoteca reversible no tiene pagos mensuales, por lo que no hay manera de atrasarse en el pago. El valor acumulado de su casa se usa efectivamente como una cuenta de ahorros de la cual usted puede pedir prestado.

Es sólo después que el último propietario fallezca, o se mude, que el dinero se debe, así que en ningún momento el prestamista le quitará su casa porque usted no pagó su préstamo. Por lo tanto, mientras que los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda son una propuesta arriesgada para casi cualquier consumidor, una hipoteca reversible es una opción relativamente segura para las personas de la tercera edad que se encuentran en las circunstancias financieras adecuadas.

Los únicos pagos de los que debe preocuparse cuando tiene una hipoteca reversible son los impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario de la vivienda. Usted debe mantenerse al día con estos pagos y mantener su casa en buenas condiciones. Mientras haga esto y permanezca en su casa, su hipoteca inversa no vencerá.

Con un préstamo sobre el valor acumulado, usted también tiene que pagar el seguro de propietario y los impuestos, además de los pagos mensuales que debe hacer en el préstamo.

Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda vs los préstamos personales para la consolidación

El uso de un préstamo para consolidar deudas de tarjetas de crédito puede ser extremadamente útil. Con el puntaje de crédito correcto, usted puede calificar para un préstamo a una tasa de interés baja. Esto le permite pagar lo que debe de una manera más eficiente. Minimiza el costo total de la eliminación de deudas y a menudo significa que usted también paga menos cada mes.

La garantía marca la diferencia

La diferencia entre un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda y un préstamo personal es la garantía. Un préstamo personal es una deuda no garantizada, lo que significa que no está respaldado por una garantía. Si usted deja de pagar una deuda sin garantía debido a la falta de pago, el prestamista debe demandarlo en el tribunal civil para recuperar las pérdidas.

Por el contrario, un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda es una deuda asegurada. Usted pide prestado contra el valor de su casa. Esto significa que su casa actúa como garantía. Si usted no cumple con una deuda asegurada, la garantía puede ser tomada sin una orden judicial adicional. En otras palabras, si usted se atrasa en los pagos, podría estar en riesgo de ejecución hipotecaria.

Asegurar un préstamo usualmente significa mejores tasas de interés con un puntaje de crédito más bajo…

La gente a menudo recurre a los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda porque es más fácil obtener la aprobación. Un préstamo asegurado significa que usted puede calificar para una tasa de interés más baja sin necesidad de un crédito excelente.

El prestamista mitiga sus estándares de préstamo porque el préstamo está usando su casa como garantía. Esto significa menos riesgo para el prestamista, lo que lleva a mejores tasas y condiciones de préstamo.

Esta es la razón por la que el uso de un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda para eliminar la deuda de tarjetas de crédito puede ser tan tentador. Usted puede obtener una tasa de interés baja y buenos términos incluso con una puntuación de crédito más débil. Puede parecer un buen camino para salir de la deuda. Siempre y cuando usted mantenga su trabajo y mantenga los pagos, usted puede pagar el préstamo sin problemas.

Pero el riesgo que usted añade a menudo no vale la pena el ahorro en los costos

Sin embargo, los expertos suelen estar de acuerdo en que la reducción de la tasa y la facilidad para calificar no valen la pena del riesgo añadido. Como se mencionó anteriormente, un préstamo contra el valor de su casa está bien siempre y cuando su situación financiera no cambie.

Aún así, los cambios financieros ocurren incluso si usted no tiene la intención de hacerlos. Usted podría perder su trabajo, el mercado de bienes raíces podría tomar un mal giro, y de repente su casa está en riesgo de ejecución hipotecaria.

Ahora considere el riesgo si usted está en la misma situación con un préstamo personal no asegurado. Usted todavía puede consolidar sus tarjetas de crédito a una tasa de interés más baja. Sin embargo, ahora, si sus finanzas empeoran, no perderá nada si incumple.

Si usted incumple con el préstamo no asegurado, éste puede pasar a un tercero. El prestamista o cobrador tendría que demandarlo en la corte civil para recuperar cualquier pérdida. Usted podría enfrentar un embargo preventivo o embargo de salario, pero su casa estaría protegida de la ejecución hipotecaria.