¿Qué es HUD y cómo puede ayudarme?
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. se estableció en 1965 para desarrollar políticas y programas nacionales que aborden las necesidades de vivienda en los EE. UU. Una de las misiones principales del HUD es crear un entorno de vida adecuado para las personas mediante el desarrollo y el mejoramiento de` las comunidades del país y hacer cumplir las leyes de vivienda justa.
HUD ayuda a las personas con una variedad de programas que desarrollan y promueven viviendas asequibles. Específicamente, el HUD juega un papel importante en la propiedad de vivienda al hacer préstamos disponibles para familias de y moderados bajos ingresos a través de su programa de seguro hipotecario de la FHA y su programa HUD Homes. El HUD posee viviendas en muchas comunidades de los EE. UU. y las ofrece a la venta a precios atractivos y en términos económicos. HUD también busca proteger a los consumidores a través de la educación, las leyes de vivienda justa e iniciativas de rehabilitación de viviendas.
¿Qué es la FHA y cómo puede ayudarme?
La Administración Federal de Vivienda (FHA) se estableció en 1934 para promover oportunidades de adquisición de vivienda para las personas. Ahora es una agencia del HUD. Al brindarles a los prestamistas privados un seguro hipotecario, la FHA les brinda la seguridad que necesitan para otorgarle préstamos a compradores primerizos que quizás no puedan calificar para préstamos convencionales. La FHA ha ayudado a más de 26 millones de personas a comprar una casa.
La FHA trabaja para hacer que la propiedad de vivienda sea una posibilidad para más personas al ofrecer programas hacen la propiedad de vivienda más asequible para más consumidores. Con la FHA, no necesita un crédito perfecto o un trabajo bien pagado para calificar para un préstamo. La FHA también hace los préstamos más accesibles al requerir pagos iniciales más pequeños que los préstamos convencionales. De hecho, un pago inicial de la FHA podría ser tan solo el alquiler de unos pocos meses. Además, es posible que sus pagos mensuales no sean mucho más que un alquiler.
Las reclamaciones de prestamistas pagadas por el programa de seguro hipotecario de la FHA se extraen del fondo mutuo de seguro hipotecario (Mutual Mortgage Insurance). Este fondo está compuesto de primas pagadas por prestatarios de préstamos asegurados por la FHA. No se utiliza dinero de impuestos para financiar los programas de la FHA.
Comprenda los préstamos de la FHA y el proceso de préstamos de la FHA
Los préstamos asegurados por la FHA están disponibles para cualquier consumidor que cumpla con los requisitos crediticios, que pueda afrontar los pagos de la hipoteca y la inversión en efectivo, y que planee utilizar la propiedad hipotecada como residencia principal. Los límites de préstamos de la FHA varían en todo el país, desde $115,200 en áreas de bajo costo hasta $208,800 en áreas de alto costo.
Los préstamos máximos para viviendas de unidades múltiples son más altos que los de unidades individuales y también varían según el área. Dado que los montos máximos de préstamos están vinculados al límite de préstamos conforme y los precios promedio de las viviendas del área, los límites de préstamos de la FHA están sujetos a cambios periódicamente. Pídale a su prestamista detalles y confirmación de los límites actuales.
Con la excepción de algunos formularios adicionales, el proceso de solicitud de préstamo de la FHA es similar al de obtener un préstamo convencional. Con las nuevas medidas de automatización, los préstamos de la FHA pueden originarse más rápidamente que antes. Si no necesita una reunión en persona con su prestamista, puede solicitar un préstamo de la FHA por correo, teléfono, en línea o por videoconferencia.
No hay un requisito de ingreso mínimo, pero debe demostrar un ingreso estable durante al menos tres años y demostrar que ha pagado sus facturas a tiempo de manera constante. Los ingresos pueden provenir del pago permanente o estacional, manutención de los hijos, pagos de pensión de jubilación, compensación por desempleo, beneficios de VA, pago militar, ingresos del Seguro Social, pensión alimenticia y alquiler pagado por la familia.
El pago a tiempo parcial, las horas extra y el pago de bonificaciones también cuentan, siempre que sean estables. Los planes de ahorro especiales, como los establecidos por una iglesia o asociación comunitaria, también califican. El tipo de ingresos no es tan importante como la estabilidad de los ingresos cuando se trata de obtener un préstamo asegurado por la FHA.
La FHA le permite utilizar el 29% de sus ingresos para gastos de vivienda y el 41% para gastos de vivienda y otras deudas a largo plazo. Con un préstamo convencional, este índice de calificación permite solo el 28% para vivienda y el 36% para vivienda y otras deudas. La deuda a corto plazo no cuenta siempre que se pueda pagar en un plazo de 10 meses. Además, algunos gastos regulares, como los costos de cuidado infantil, no se consideran deuda. Hable con su prestamista o agente de bienes raíces sobre cómo cumplir con la relación deuda-ingresos de la FHA.
Puede calificar para exceder los límites de la relación deuda-ingresos si tiene:
- Un gran pago inicial
- Capacidad demostrada para pagar más por sus gastos de vivienda
- Reservas sustanciales de efectivo
- Un patrimonio neto suficiente para pagar la hipoteca, independientemente de sus ingresos.
- Evidencia de un historial crediticio aceptable con un uso de crédito limitado
- Tiene plazos hipotecarios inferiores al máximo
- Tiene fondos proporcionados por una organización
- Tiene una disminución en los gastos mensuales de vivienda
En general, debe tener un pago inicial de al menos el 3% del precio de compra de la casa para calificar para un préstamo asegurado por la FHA. La mayoría de los programas de préstamos asequibles ofrecidos por prestamistas privados requieren entre un 3% y un 5% de pago inicial, con un mínimo del 3% proveniente directamente de los fondos propios del prestatario. Además de sus propios fondos, puede utilizar obsequios en efectivo o dinero de un club de ahorro privado para realizar el pago inicial de un préstamo de la FHA. Si puede hacer ciertas reparaciones y mejoras usted mismo, su mano de obra se puede utilizar como parte de un pago inicial (llamado “capital de trabajo” o sweat equity). Si está haciendo una compra de arrendamiento, pagar un alquiler adicional al vendedor también puede considerarse lo mismo que acumular efectivo.
La FHA es generalmente más flexible que los prestamistas convencionales en sus guías de calificación crediticia. De hecho, la FHA le permite restablecer el crédito si:
- Han pasado dos años desde la liquidación de una quiebra
- Se han pagado todas las sentencias
- Se ha satisfecho cualquier gravamen fiscal pendiente o se han hecho los arreglos necesarios para establecer un plan de pago con el IRS o el Departamento de Rentas del Estado.
- Han pasado tres años desde que se resolvió una ejecución hipotecaria o una escritura en lugar
Incluso puede calificar para un préstamo FHA si no tiene historial crediticio. Si prefiere pagar sus deudas en efectivo o es demasiado joven para tener crédito establecido, existen otras formas de demostrar su elegibilidad. Hable con su prestamista para obtener más detalles.
Excepto por la adición de una prima de seguro hipotecario de la FHA, los costos de cierre de la FHA son similares a los de un préstamo convencional. La FHA requiere que se pague una prima única de seguro hipotecario por adelantado equivalente al 2.25% de la hipoteca al cierre (o 1.75% si completa el programa HELP). Esta prima inicial puede reembolsarse parcialmente si el préstamo se paga en su totalidad durante los primeros siete años del plazo del préstamo.
Después del cierre, usted será responsable de una prima anual que se paga mensualmente si el plazo de su hipoteca es superior a 15 años o si tiene un préstamo a 15 años con un LTV superior al 90%. Es importante tener en cuenta que los costos de cierre no se pueden incorporar a un préstamo de la FHA; sin embargo, es posible que pueda usar la cantidad que paga por los costos de cierre para ayudar a satisfacer el requisito de pago inicial. Pídale detalles a su prestamista.
Asumiendo un préstamo de la FHA
Puede asumir un préstamo existente asegurado por la FHA o, si es usted quien vende una propiedad con un préstamo de la FHA, puede permitir que el comprador asuma el suyo. Asumir un préstamo asegurado por la FHA puede ser muy beneficioso, ya que el proceso es simplificado y menos costoso en comparación con el proceso para obtener un nuevo préstamo.
Además, asumir un préstamo a menudo puede resultar en una tasa de interés más baja. El proceso de solicitud consiste básicamente en una verificación de crédito y no se requiere tasación de la propiedad. También debe demostrar que tiene ingresos suficientes para respaldar el préstamo hipotecario. De esta manera, calificar para asumir un préstamo es similar a los requisitos de calificación para uno nuevo.
Productos de préstamos de la FHA
A continuación, se proporciona una lista de los tipos de préstamos de la FHA que puede recibir con una breve descripción de cada tipo de préstamo:
- Préstamo 203 (b): Este es el programa de la FHA más comúnmente utilizado. Ofrece un pago inicial bajo, guías de calificación flexibles, tarifas de prestamista limitadas y un monto máximo de préstamo.
- Préstamo 203 (k): Es un préstamo que permite al comprador financiar tanto la compra como la rehabilitación de una vivienda a través de una única hipoteca. Una parte del préstamo se utiliza para pagar la hipoteca existente del vendedor y el resto se coloca en una cuenta de depósito en garantía y se libera cuando se completa la rehabilitación. Las guías básicas para los préstamos 203 (k) son las siguientes:
- La casa debe tener al menos un año de construida
- El costo de rehabilitación debe ser de al menos $5,000, pero el valor total de la propiedad, incluido el costo de las reparaciones, debe estar dentro del límite máximo de hipotecas de la FHA.
- El préstamo 203 (k) deben cumplir con muchos de los requisitos de elegibilidad 203 (b)
