Conceptos básicos: ¿Cómo funcionan las hipotecas?

La relación préstamo-valor es la cantidad de dinero que toma prestada en comparación con el precio o el valor de tasación de la vivienda que está comprando. Cada préstamo tiene un límite de LTV específico. Por ejemplo, con un préstamo LTV del 95% en una casa con un precio de $50,000, podría pedir prestado hasta $47,500 (95% de $50,000), por lo que tendría que proporcionar $2,500 como pago inicial.

La relación LTV refleja la cantidad de capital que los prestatarios tienen en sus hogares. Cuanto mayor sea la relación LTV, menos dinero en efectivo se requiere que los compradores de vivienda paguen con sus propios fondos. De esta manera, para proteger a los prestamistas contra posibles pérdidas en caso de incumplimiento, los préstamos LTV más altos (80% o más) generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario.

La mayor distinción en los préstamos hipotecarios tiene que ver con los intereses que se aplican al préstamo. Dado que pagará cientos de miles de dólares en intereses durante la vida de una hipoteca promedio, es esencial obtener la tasa de interés adecuada para su situación financiera. La tasa de interés adecuada puede ayudarle a ahorrar dinero durante la vigencia del préstamo y evitar problemas financieros.

En la mayoría de los casos, una hipoteca de tasa fija suele ser la mejor opción, porque usted sabe exactamente lo que tendrá que pagar cada mes, no habrá sorpresas en el futuro y no está a merced de las condiciones del mercado.

Por el contrario, una ARM estará vinculada a un determinado índice o margen, como la tasa del Tesoro a un año o el índice LIBOR. Si la tasa es alta cuando se ajusta su tasa de interés, sus pagos aumentarán.

Una ARM puede tener sentido si está seguro de que sus ingresos aumentarán de manera constante a lo largo de los años o si anticipa una mudanza en el futuro cercano y no le preocupan los posibles aumentos en las tasas de interés.

Sin embargo, en cualquiera de los escenarios está apostando a que podrá hacer los pagos mientras sea dueño de la casa y que sus tasas de interés no aumentarán hasta el punto de que no pueda cumplir con los pagos de la hipoteca.

El “término” de su hipoteca determina cuáto tiempo tomará pagar todo el préstamo con intereses agregados. Por lo tanto, si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, le tomará 30 años liquidar su préstamo. Si tiene un préstamo a 15 años, será dueño de su casa en la mitad del tiempo que requiere la hipoteca a 30 años. Sin embargo, más allá de la rapidez con la que usted es dueño de la casa, hay algunos puntos importantes a tener en cuenta con el término de su hipoteca.

Si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, durante los primeros 23 años del préstamo se pagarán más intereses que capital; esto significa mayores deducciones fiscales durante esos 23 años. Además, los pagos de la hipoteca absorberán una parte menor de sus ingresos a lo largo de los años, porque a medida que la inflación aumenta sus costos de vida, los pagos de la hipoteca se mantienen constantes.

Por el contrario, un plazo más corto (15 años o 10 años) generalmente significa que disfrutará de una tasa de interés más baja, porque se compromete a liquidar el préstamo más rápido. Además, la equidad se construye más rápido porque los pagos anticipados pagan una mayor parte del capital.

Hay opciones hipotecarias ahora disponibles que solo requieren un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menos dinero tendrá que pedir prestado y más capital tendrá.

Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario para garantizar el préstamo. Al considerar el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los costos de cierre, gastos de mudanza y cualquier costo de reparación o renovación.

Su prestamista establece una cuenta de depósito en garantía para apartar una parte de su pago hipotecario mensual para cubrir los cargos anuales del seguro de propietario, seguro hipotecario (si corresponde) e impuestos sobre la propiedad.

Efectivamente, las cuentas de depósito en garantía cubren la parte “TI” de PITI. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que siempre habrá dinero disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos a la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de que no se le penalice por pagos atrasados, ya que es responsabilidad del prestamista hacer esos pagos.