Una vez que encuentre una casa y haga una oferta, es hora de solicitar su nueva hipoteca. Asegurar la hipoteca adecuada es esencial para su estabilidad financiera y éxito duradero cuando se trata de su nuevo hogar.
Es importante comprender cómo funcionan los préstamos hipotecarios, qué tipos de hipotecas puede tener y cómo cada tipo de hipoteca podría afectar su futuro financiero.
Un conocimiento profundo de las hipotecas le ayuda a garantizar que elija la hipoteca adecuada para sus necesidades financieras particulares.
Asegurar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que toman la mayoría de los consumidores a lo largo de su vida.
Es fundamental tener los datos que necesita para tomar una decisión informada. Si tiene preguntas o necesita ayuda para comprender mejor los préstamos hipotecarios, llame hoy a Consolidated Credit al 1-800-435-2261 para hablar con un asesor de vivienda aprobado por HUD de forma gratuita.
¿Qué es una hipoteca?
Por lo general, una hipoteca es un préstamo que se obtiene para comprar una propiedad inmueble. La hipoteca, en sí misma, es un gravamen (un reclamo legal) sobre la casa o propiedad, que asegura la promesa de pagar la deuda. Esto es lo que hace de las hipotecas un tipo de deuda asegurada.
Dado que el préstamo está asegurado utilizando efectivamente la casa como garantía, esto significa que si se atrasa en sus pagos o no paga el préstamo, el prestamista puede recuperar la propiedad de la vivienda mediante una ejecución hipotecaria.
Todas las hipotecas tienen dos características en común: principal e intereses. El principal es la cantidad original prestada por el prestamista. Cuando obtiene una hipoteca, el prestamista le asignará una tasa de interés basada en el tipo de hipoteca que seleccione y su puntaje de crédito. Esta tasa determina qué tan rápido se acumula el interés en su hipoteca.
Lo que debe saber antes de solicitar una hipoteca
La relación préstamo-valor es la cantidad de dinero que toma prestada en comparación con el precio o el valor de tasación de la vivienda que está comprando. Cada préstamo tiene un límite de LTV específico. Por ejemplo, con un préstamo LTV del 95% en una casa con un precio de $50,000, podría pedir prestado hasta $47,500 (95% de $50,000), por lo que tendría que proporcionar $2,500 como pago inicial.
La relación LTV refleja la cantidad de capital que los prestatarios tienen en sus hogares. Cuanto mayor sea la relación LTV, menos dinero en efectivo se requiere que los compradores de vivienda paguen con sus propios fondos. De esta manera, para proteger a los prestamistas contra posibles pérdidas en caso de incumplimiento, los préstamos LTV más altos (80% o más) generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario.
La mayor distinción en los préstamos hipotecarios tiene que ver con los intereses que se aplican al préstamo. Dado que pagará cientos de miles de dólares en intereses durante la vida de una hipoteca promedio, es esencial obtener la tasa de interés adecuada para su situación financiera. La tasa de interés adecuada puede ayudarle a ahorrar dinero durante la vigencia del préstamo y evitar problemas financieros.
TIPO DE PRÉSTAMO
INTERÉS
TÉRMINO
VENTAJAS / DESVENTAJAS
Hipoteca de tasa fija
Permanece igual durante la vigencia del préstamo.
10 años, 15 años o 30 años
El préstamo es predecible, con los mismos pagos fijos desde el día en que comienza a pagar hasta el día en que termine de pagar el préstamo. Sus costos de vivienda no se ven afectados por las condiciones del mercado.
Hipotecas de tasa ajustable (ARMs, en inglés)
La tasa de interés cambia en intervalos regulares (generalmente cada 1, 7 o 10 años)
30 años
Puede calificar con un crédito más bajo. Cuando las tasas de interés son bajas, pagará menos dinero. Sin embargo, si las tasas de interés suben, se le pedirá que pague más dinero.
Hipoteca híbrida / de dos pasos
La tasa de interés se ajusta una sola vez después de un plazo específico y luego permanece constante
5, 7 o 10 años
Sus intereses y pagos son más consistentes durante la vigencia del préstamo, aunque las condiciones del mercado podrían significar que está sujeto a una tasa de interés alta.
Hipoteca Globo
Tasa de interés baja durante un período introductorio
5 años, 7 años o 10 años
Tiene pagos bajos (en algunos casos, solo intereses) durante un período determinado, luego se adeuda el saldo total o se debe refinanciar el préstamo.
En la mayoría de los casos, una hipoteca de tasa fija suele ser la mejor opción, porque usted sabe exactamente lo que tendrá que pagar cada mes, no habrá sorpresas en el futuro y no está a merced de las condiciones del mercado.
Por el contrario, una ARM estará vinculada a un determinado índice o margen, como la tasa del Tesoro a un año o el índice LIBOR. Si la tasa es alta cuando se ajusta su tasa de interés, sus pagos aumentarán.
Una ARM puede tener sentido si está seguro de que sus ingresos aumentarán de manera constante a lo largo de los años o si anticipa una mudanza en el futuro cercano y no le preocupan los posibles aumentos en las tasas de interés.
Sin embargo, en cualquiera de los escenarios está apostando a que podrá hacer los pagos mientras sea dueño de la casa y que sus tasas de interés no aumentarán hasta el punto de que no pueda cumplir con los pagos de la hipoteca.
El “término” de su hipoteca determina cuáto tiempo tomará pagar todo el préstamo con intereses agregados. Por lo tanto, si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, le tomará 30 años liquidar su préstamo. Si tiene un préstamo a 15 años, será dueño de su casa en la mitad del tiempo que requiere la hipoteca a 30 años. Sin embargo, más allá de la rapidez con la que usted es dueño de la casa, hay algunos puntos importantes a tener en cuenta con el término de su hipoteca.
Si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, durante los primeros 23 años del préstamo se pagarán más intereses que capital; esto significa mayores deducciones fiscales durante esos 23 años. Además, los pagos de la hipoteca absorberán una parte menor de sus ingresos a lo largo de los años, porque a medida que la inflación aumenta sus costos de vida, los pagos de la hipoteca se mantienen constantes.
Por el contrario, un plazo más corto (15 años o 10 años) generalmente significa que disfrutará de una tasa de interés más baja, porque se compromete a liquidar el préstamo más rápido. Además, la equidad se construye más rápido porque los pagos anticipados pagan una mayor parte del capital.
Hay opciones hipotecarias ahora disponibles que solo requieren un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menos dinero tendrá que pedir prestado y más capital tendrá.
Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario para garantizar el préstamo. Al considerar el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los costos de cierre, gastos de mudanza y cualquier costo de reparación o renovación.
Su prestamista establece una cuenta de depósito en garantía para apartar una parte de su pago hipotecario mensual para cubrir los cargos anuales del seguro de propietario, seguro hipotecario (si corresponde) e impuestos sobre la propiedad.
Efectivamente, las cuentas de depósito en garantía cubren la parte “TI” de PITI. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que siempre habrá dinero disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos a la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de que no se le penalice por pagos atrasados, ya que es responsabilidad del prestamista hacer esos pagos.
Programas de asistencia para el pago inicial
Los pagos iniciales pueden ser un gran obstáculo para la propiedad de una vivienda. Afortunadamente, existen programas de asistencia para el pago inicial que pueden ayudarle a superar este costoso obstáculo. Estos programas pueden ayudarle a pagar un mínimo del 3% como comprador de vivienda primerizo. HUD y la FHA tienen programas de asistencia (en inglés), al igual que los estados individuales.
¿Necesita buscar programas de asistencia para el pago inicial en el área donde desea comprar una casa nueva? Recomendamos DownPaymentResource.com. Hable con su prestamista hipotecario sobre cómo realizar la solicitud.
Hipotecas especiales para compradores de vivienda primerizos
Los prestamistas ahora ofrecen varias opciones de hipotecas asequibles que pueden ayudar a los compradores de vivienda primerizos a superar los obstáculos que dificultaban la compra de una vivienda en el pasado. Los prestamistas pueden ayudar a los prestatarios que no tienen mucho dinero ahorrado para el pago inicial y los costos de cierre, que no tienen o tienen un historial crediticio deficiente, que tienen bastante deuda a largo plazo o han experimentado irregularidades en los ingresos.
Hable hoy con un asesor de vivienda certificado por HUD y asegúrese de estar listo para una hipoteca.
Puede terminar de pagar su hipoteca más rápido haciendo pagos adicionales cada mes o cada año más allá de su requisito de pago mensual. Esto acelera el proceso de liquidación del préstamo. Cuando envíe dinero extra, asegúrese de indicar que el pago en exceso se aplicará al capital. Además, solicite a su prestamista detalles sobre el pago adelantado, ya que algunas hipotecas incluyen multas por pago anticipado.
Primeros pasos para comprar una casa
Si se está preparando para comprar una casa nueva y tiene preguntas, nuestros consejeros de vivienda aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) pueden brindarle la información que necesita para tomar decisiones informadas a medida que avanza. Llame a Consolidated Credit al (844) 294-8369 para hablar gratis con un consejero de vivienda certificado por HUD.
Prepárese para comprar una casa
Si está pensando en comprar una vivienda, comience por pensar en su situación. Comprar una casa antes de estar listo puede poner en riesgo su futuro financiero. Puede dañar seriamente su crédito, enfrentar una ejecución hipotecaria e incluso terminar en bancarrota si compra más casa de la que puede pagar.
Ser capaz de responder las siguientes preguntas facilitará el proceso a medida que empiece a buscar su nuevo hogar:
¿Es el momento adecuado para comprar una casa?
¿Cuánto puede pagar cada mes por su hipoteca?
¿Cuánto espacio necesita?
¿Qué zonas de la ciudad le gustan?
Después de responder a estas preguntas, puede hacer una lista de «cosas por hacer» y comenzar a hacer una investigación informal. Hable con amigos y familiares, conduzca por los vecindarios y busque en la sección de bienes raíces del periódico.
¿Es el momento adecuado para comprar una casa?
Esta pregunta implica realizar una evaluación cuidadosa de su estabilidad financiera.
Para ayudar a averiguar si está listo para comprar, hágase las siguientes preguntas:
¿Tengo una fuente de ingresos estable?
¿He trabajado de forma regular durante los últimos 2-3 años?
¿Son confiables mis ingresos actuales?
¿Tengo un buen historial de pago de facturas?
¿Tengo un número bajo de deudas pendientes a largo plazo, como pagos de automóvil?
¿Tengo dinero ahorrado para el pago inicial?
¿Tengo la capacidad de pagar una hipoteca todos los meses, mas costos adicionales?
Si puede responder “sí” a estas preguntas, probablemente esté listo para comprar una casa.
¿Cuánto puede pagar cada mes por su hipoteca?
Cuando compra una casa, el prestamista considera su relación deuda-ingresos, que es una comparación de sus ingresos con los gastos de vivienda y otras obligaciones no relacionadas con la vivienda. Los prestamistas hipotecarios siempre calculan su relación deuda-ingresos en función de los ingresos brutos (antes de impuestos).
Los gastos no relacionados con la vivienda incluyen deudas a largo plazo, como pagos de préstamos para automóviles o estudiantes, pensión alimenticia o manutención infantil, así como líneas de crédito abiertas, como sus tarjetas de crédito.
Según la FHA, sus pagos hipotecarios mensuales no deben exceder más del 29% de sus ingresos brutos. En el mundo de los préstamos hipotecarios, el pago de su hipoteca combinado con las obligaciones no relacionadas con la vivienda no debe exceder más del 41% de sus ingresos, aunque recomendamos a los consumidores que mantengan su relación deuda-ingresos por debajo del 36%.
Es importante tener en cuenta que su prestamista también considerará el efectivo que tiene disponible para el pago inicial y los costos de cierre, así como su historial crediticio al determinar el monto máximo de su préstamo.
Determine sus necesidades de vivienda antes de comenzar su búsqueda
Su hogar debe adaptarse a su forma de vida, con espacios y características que atraigan a toda la familia. Antes de comenzar a buscar casas, haga una lista de sus prioridades. Por ejemplo, si bien es posible que pueda pagar una casa de 6 habitaciones, si solo tiene tres personas en su familia, ¿realmente necesita tres habitaciones adicionales? ¿O su familia aprovechará mucho la piscina? De lo contrario, comprar una casa con piscina será un gran gasto innecesario.
Cada hogar tiene diferentes necesidades cuando se trata de una casa, por lo que realmente debe pensar en lo que quiere antes de comenzar a buscar. Elabore una lista de necesidades y deseos en su nuevo hogar, priorizando la lista de “deseos” para que sepa el orden de importancia de lo que desea buscar. Cualquier cosa en la lista de «necesidades» debe considerarse un factor imprescindible si una casa que está considerando no tiene esa característica.
Seleccione el agente inmobiliario adecuado
No es necesario trabajar con un agente de bienes raíces cuando va a comprar una casa, pero puede facilitar mucho el proceso, especialmente si es la primera vez que compra una vivienda. Si prefiere trabajar con un agente, comience por preguntarles a familiares y amigos si pueden recomendar a alguien con quien hayan trabajado antes. Si no puede encontrar agentes de esa manera, busque en línea a través de sitios web de reseñas independientes y sitios de redes sociales. Compile una lista de varios agentes según lo que encuentre y hable con cada uno antes de elegir el agente que desea usar.
Quiere un agente que escuche bien y comprenda sus necesidades, y en cuyo juicio confíe. El agente ideal conoce bien el área local y tiene recursos y contactos para ayudarle en su búsqueda. En general, desea elegir un agente que lo haga sentir cómodo y pueda brindarle todo el conocimiento y los servicios que necesita.
Cierre de una hipoteca
El cierre de una hipoteca puede ser un momento emocionante y estresante durante el proceso de préstamo. Está a un paso de poder reclamar un nuevo hogar como suyo, pero aún no lo ha logrado y el acuerdo aún podría fracasar.
Como tal, es esencial saber qué esperar durante el cierre, así como los costos de cierre asociados, para que pueda asegurarse de que el acuerdo no fracase durante el proceso de cierre.
Saber qué esperar significa que puede tener dinero reservado para los costos de cierre y es menos probable que tenga problemas durante el cierre.
Si desea obtener más información sobre el proceso de cierre o saber cuánto necesita presupuestar para los costos de cierre en su situación específica, podemos ayudarle. Comuníquese con nosotros hoy mismo al 1-800-435-2261 para hablar con un asesor de vivienda aprobado por HUD para saber lo que necesita y lo que debe esperar antes de poder llamar suyo a un nuevo hogar finalmente.
Qué esperar una vez que solicite un préstamo
Por lo general, un prestamista tarda entre 1 y 6 semanas en completar la evaluación de su solicitud de préstamo hipotecario. No es raro que el prestamista solicite más información una vez que se haya presentado su solicitud. Cuanto antes pueda proporcionar la información que requieren, más rápido se procesará su solicitud.
Una vez que se haya verificado toda la información, el prestamista lo llamará para informarle el resultado de su solicitud. Si se aprueba el préstamo, se establece una fecha de cierre y el prestamista revisará el cierre con usted. Después del cierre, podrá mudarse a su nuevo hogar.
Lo que debe saber sobre el seguro de vivienda
Se requiere una póliza de seguro de vivienda pagada (o un recibo de pago por una) en el cierre, por lo que los arreglos para el seguro de vivienda deberán hacerse antes del día de cierre. Es importante tener en cuenta que cuanto antes involucre a su agente de seguros en el proceso, más dinero podrá ahorrar. Los agentes de seguros son un gran recurso para obtener información sobre seguridad en el hogar y pueden brindar consejos sobre cómo mantener bajas las primas de su seguro en su nuevo hogar.
Puede comenzar a obtener un seguro de vivienda una vez que haga una oferta por una propiedad. Asegúrese de comparar precios entre varias compañías de seguros. Además, tenga en cuenta el costo del seguro cuando busque casas para minimizar los costos de seguro tanto como sea posible. Las casas más nuevas y las construidas con materiales como el ladrillo tienden a tener primas más bajas. Elija una casa con un hidrante o un departamento de bomberos cercano.
Si elige una casa en una zona de inundaciones, también tendrá costos adicionales por el seguro contra inundaciones. Dependiendo de la probabilidad de que se inunde un área, el seguro contra inundaciones en realidad puede costar tanto dinero, si no más, que el seguro de propietario estándar.
Su agente de bienes raíces, prestamista o agente de seguros puede ayudarle a determinar los costos del seguro contra inundaciones para un área determinada. Es importante tener en cuenta que si vive CERCA de una llanura aluvial, puede elegir si desea obtener o no cobertura de seguro contra inundaciones para su hogar. Trabaje con un agente de seguros para elaborar una póliza que se adapte a sus necesidades.
¿Qué son las garantías de vivienda?
Las garantías para el hogar le ofrecen protección durante un período de tiempo específico (por ejemplo, un año) contra problemas potencialmente costosos, como reparaciones inesperadas en electrodomésticos o sistemas del hogar, que no están cubiertos por la póliza de seguro de su hogar. Las garantías son cada vez más populares porque ofrecen protección durante el tiempo inmediatamente posterior a la compra de una casa, un momento en el que muchas personas se encuentran sin dinero en efectivo y no pueden pagar reparaciones costosas. Las garantías de vivienda son opcionales, pero debe decidir obtener este tipo de garantía antes de cerrar la propiedad.
El recorrido final
Durante el cierre, hará un recorrido final por la casa. Si está comprando una casa que estaba habitada, es probable que esta sea la primera oportunidad que tenga de examinar la casa sin muebles, para que pueda tener una vista clara de todo y asegurarse de que no haya daños o defectos ocultos por muebles.
Asegúrese de revisar las paredes y los techos con cuidado, así como cualquier trabajo que el vendedor haya acordado completar en respuesta a la inspección formal. Cualquier problema descubierto anteriormente que encuentre sin corregir debe ser mencionado antes del cierre. Es responsabilidad del vendedor solucionar estos problemas y debe asumir el costo. Si no lo menciona en este punto durante el proceso de cierre, usted mismo pagará la factura de esas reparaciones.
Comprenda los costos de cierre
Los costos de cierre pueden variar según la ubicación. En algunos casos, es posible que tenga un costo de cierre que sea habitual o exclusivo de una determinada localidad. Sin embargo, en general, los costos de cierre generalmente se componen de lo siguiente:
Honorarios de abogado o de depósito en garantía (suyos y de su prestamista, si corresponde)
Impuestos sobre la propiedad (para cubrir el período fiscal hasta la fecha)
Intereses (pagados desde la fecha de cierre hasta 30 días antes del primer pago mensual)
Tarifa de originación del préstamo (cubre los costos administrativos del prestamista)
Tarifas de grabación
Tarifa de encuesta
Para la prima del seguro hipotecario (si corresponde)
Seguro de título (suyo y del prestamista)
Puntos de descuento de préstamos
Primer pago a la cuenta de depósito en garantía para futuros impuestos y seguros inmobiliarios
Recibo de pago por la póliza de seguro de vivienda, así como seguro contra inundaciones o incendios, cuando corresponda
Cualquier tarifa de preparación de documentos
Qué esperar el día de cierre
Presentará su póliza de seguro de propietario pagada o una carpeta y un recibo que demuestre que se pagó la prima. El agente de cierre luego hará una lista del dinero que le debe al vendedor (resto del pago inicial, impuestos pagados por adelantado, etc.) y luego el dinero que le debe el vendedor (impuestos no pagados y alquiler pagado por adelantado, si corresponde). El vendedor también proporcionará pruebas de cualquier inspección, garantías, etc.
Una vez que esté seguro de que comprende toda la documentación, firmará la hipoteca, aceptando que si no realiza los pagos, el prestamista tiene derecho a vender su propiedad y aplicar el precio de venta contra la cantidad que adeuda más los gastos. También firmará una nota hipotecaria en la que promete devolver el préstamo. El vendedor le dará el título de la casa en forma de escritura firmada.
Pagará al agente del prestamista todos los costos de cierre y, a su vez, él o ella le proporcionará una declaración de liquidación de todos los elementos pagados. La escritura y la hipoteca se registrarán en el Registro de Escrituras del estado y usted será el propietario.
Recibirá lo siguiente el día de cierre:
Declaración de liquidación, formulario HUD-1 (detalla los servicios prestados y las tarifas cobradas; el agente de cierre la llena y debe entregársela al cierre o antes)
Declaración de veracidad (Truth-in-Lending) en los préstamos
Nota hipotecaria
Hipoteca o Escritura de Fideicomiso
Contrato de venta vinculante (preparado por el vendedor; su abogado debe revisarlo)
Los residentes de Florida pueden usar los recursos locales a continuación.
Recursos locales
Si vive en Florida, puede hablar con asesores de vivienda certificados por HUD en Consolidated Credit. También ofrecemos talleres locales para compradores de vivienda primerizos:
Nota: Todos los talleres locales para compradores de vivienda han sido cancelados
A la luz de las preocupaciones sobre la seguridad y salud pública por el coronavirus, se cancelaron todos los talleres locales para compradores de vivienda en nuestra oficina central en Plantation, Florida. Si necesita tomar un curso para compradores de vivienda en los próximos meses, le recomendamos el curso en línea.
