Conceptos básicos: ¿Cómo funcionan las hipotecas?

Una vez que encuentre una casa y haga una oferta, es hora de solicitar su nueva hipoteca. Asegurar la hipoteca adecuada es esencial para su estabilidad financiera y éxito duradero cuando se trata de su nuevo hogar.

Es importante comprender cómo funcionan los préstamos hipotecarios, qué tipos de hipotecas puede tener y cómo cada tipo de hipoteca podría afectar su futuro financiero.

Un conocimiento profundo de las hipotecas le ayuda a garantizar que elija la hipoteca adecuada para sus necesidades financieras particulares.

Asegurar la hipoteca adecuada es esencial para su estabilidad financiera y éxito duradero cuando se trata de su nuevo hogar.

Asegurar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes que toman la mayoría de los consumidores a lo largo de su vida.

Es fundamental tener los datos que necesita para tomar una decisión informada. Si tiene preguntas o necesita ayuda para comprender mejor los préstamos hipotecarios, llame hoy a Consolidated Credit al 1-800-435-2261 para hablar con un asesor de vivienda aprobado por HUD de forma gratuita.

¿Qué es una hipoteca?

Por lo general, una hipoteca es un préstamo que se obtiene para comprar una propiedad inmueble. La hipoteca, en sí misma, es un gravamen (un reclamo legal) sobre la casa o propiedad, que asegura la promesa de pagar la deuda. Esto es lo que hace de las hipotecas un tipo de deuda asegurada.

Dado que el préstamo está asegurado utilizando efectivamente la casa como garantía, esto significa que si se atrasa en sus pagos o no paga el préstamo, el prestamista puede recuperar la propiedad de la vivienda mediante una ejecución hipotecaria.

Todas las hipotecas tienen dos características en común: principal e intereses. El principal es la cantidad original prestada por el prestamista. Cuando obtiene una hipoteca, el prestamista le asignará una tasa de interés basada en el tipo de hipoteca que seleccione y su puntaje de crédito. Esta tasa determina qué tan rápido se acumula el interés en su hipoteca.

Lo que debe saber antes de solicitar una hipoteca

La relación préstamo-valor es la cantidad de dinero que toma prestada en comparación con el precio o el valor de tasación de la vivienda que está comprando. Cada préstamo tiene un límite de LTV específico. Por ejemplo, con un préstamo LTV del 95% en una casa con un precio de $50,000, podría pedir prestado hasta $47,500 (95% de $50,000), por lo que tendría que proporcionar $2,500 como pago inicial.

La relación LTV refleja la cantidad de capital que los prestatarios tienen en sus hogares. Cuanto mayor sea la relación LTV, menos dinero en efectivo se requiere que los compradores de vivienda paguen con sus propios fondos. De esta manera, para proteger a los prestamistas contra posibles pérdidas en caso de incumplimiento, los préstamos LTV más altos (80% o más) generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario.

La mayor distinción en los préstamos hipotecarios tiene que ver con los intereses que se aplican al préstamo. Dado que pagará cientos de miles de dólares en intereses durante la vida de una hipoteca promedio, es esencial obtener la tasa de interés adecuada para su situación financiera. La tasa de interés adecuada puede ayudarle a ahorrar dinero durante la vigencia del préstamo y evitar problemas financieros.

TIPO DE PRÉSTAMO INTERÉS TÉRMINO VENTAJAS / DESVENTAJAS
Hipoteca de tasa fija Permanece igual durante la vigencia del préstamo. 10 años, 15 años o 30 años El préstamo es predecible, con los mismos pagos fijos desde el día en que comienza a pagar hasta el día en que termine de pagar el préstamo. Sus costos de vivienda no se ven afectados por las condiciones del mercado.
Hipotecas de tasa ajustable (ARMs, en inglés) La tasa de interés cambia en intervalos regulares (generalmente cada 1, 7 o 10 años) 30 años Puede calificar con un crédito más bajo. Cuando las tasas de interés son bajas, pagará menos dinero. Sin embargo, si las tasas de interés suben, se le pedirá que pague más dinero.
Hipoteca híbrida / de dos pasos La tasa de interés se ajusta una sola vez después de un plazo específico y luego permanece constante 5, 7 o 10 años Sus intereses y pagos son más consistentes durante la vigencia del préstamo, aunque las condiciones del mercado podrían significar que está sujeto a una tasa de interés alta.
Hipoteca Globo Tasa de interés baja durante un período introductorio 5 años, 7 años o 10 años Tiene pagos bajos (en algunos casos, solo intereses) durante un período determinado, luego se adeuda el saldo total o se debe refinanciar el préstamo.

En la mayoría de los casos, una hipoteca de tasa fija suele ser la mejor opción, porque usted sabe exactamente lo que tendrá que pagar cada mes, no habrá sorpresas en el futuro y no está a merced de las condiciones del mercado.

Por el contrario, una ARM estará vinculada a un determinado índice o margen, como la tasa del Tesoro a un año o el índice LIBOR. Si la tasa es alta cuando se ajusta su tasa de interés, sus pagos aumentarán.

Una ARM puede tener sentido si está seguro de que sus ingresos aumentarán de manera constante a lo largo de los años o si anticipa una mudanza en el futuro cercano y no le preocupan los posibles aumentos en las tasas de interés.

Sin embargo, en cualquiera de los escenarios está apostando a que podrá hacer los pagos mientras sea dueño de la casa y que sus tasas de interés no aumentarán hasta el punto de que no pueda cumplir con los pagos de la hipoteca.

El “término” de su hipoteca determina cuáto tiempo tomará pagar todo el préstamo con intereses agregados. Por lo tanto, si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, le tomará 30 años liquidar su préstamo. Si tiene un préstamo a 15 años, será dueño de su casa en la mitad del tiempo que requiere la hipoteca a 30 años. Sin embargo, más allá de la rapidez con la que usted es dueño de la casa, hay algunos puntos importantes a tener en cuenta con el término de su hipoteca.

Si tiene una hipoteca de tasa fija a 30 años, durante los primeros 23 años del préstamo se pagarán más intereses que capital; esto significa mayores deducciones fiscales durante esos 23 años. Además, los pagos de la hipoteca absorberán una parte menor de sus ingresos a lo largo de los años, porque a medida que la inflación aumenta sus costos de vida, los pagos de la hipoteca se mantienen constantes.

Por el contrario, un plazo más corto (15 años o 10 años) generalmente significa que disfrutará de una tasa de interés más baja, porque se compromete a liquidar el préstamo más rápido. Además, la equidad se construye más rápido porque los pagos anticipados pagan una mayor parte del capital.

Hay opciones hipotecarias ahora disponibles que solo requieren un pago inicial del 5% o menos del precio de compra. Sin embargo, cuanto mayor sea el pago inicial, menos dinero tendrá que pedir prestado y más capital tendrá.

Las hipotecas con un pago inicial inferior al 20% generalmente requieren una póliza de seguro hipotecario para garantizar el préstamo. Al considerar el monto de su pago inicial, tenga en cuenta que también necesitará dinero para los costos de cierre, gastos de mudanza y cualquier costo de reparación o renovación.

Su prestamista establece una cuenta de depósito en garantía para apartar una parte de su pago hipotecario mensual para cubrir los cargos anuales del seguro de propietario, seguro hipotecario (si corresponde) e impuestos sobre la propiedad.

Efectivamente, las cuentas de depósito en garantía cubren la parte “TI” de PITI. Las cuentas de depósito en garantía son una buena idea porque aseguran que siempre habrá dinero disponible para estos pagos. Si utiliza una cuenta de depósito en garantía para pagar los impuestos a la propiedad o el seguro del propietario, asegúrese de que no se le penalice por pagos atrasados, ya que es responsabilidad del prestamista hacer esos pagos.

Programas de asistencia para el pago inicial

Los pagos iniciales pueden ser un gran obstáculo para la propiedad de una vivienda.Los pagos iniciales pueden ser un gran obstáculo para la propiedad de una vivienda. Afortunadamente, existen programas de asistencia para el pago inicial que pueden ayudarle a superar este costoso obstáculo. Estos programas pueden ayudarle a pagar un mínimo del 3% como comprador de vivienda primerizo. HUD y la FHA tienen programas de asistencia (en inglés), al igual que los estados individuales.

¿Necesita buscar programas de asistencia para el pago inicial en el área donde desea comprar una casa nueva? Recomendamos DownPaymentResource.com. Hable con su prestamista hipotecario sobre cómo realizar la solicitud.

Hipotecas especiales para compradores de vivienda primerizos

Los prestamistas pueden ayudar a los prestatarios que no tienen mucho dinero ahorrado.

Los prestamistas ahora ofrecen varias opciones de hipotecas asequibles que pueden ayudar a los compradores de vivienda primerizos a superar los obstáculos que dificultaban la compra de una vivienda en el pasado. Los prestamistas pueden ayudar a los prestatarios que no tienen mucho dinero ahorrado para el pago inicial y los costos de cierre, que no tienen o tienen un historial crediticio deficiente, que tienen bastante deuda a largo plazo o han experimentado irregularidades en los ingresos.

Lo que debe saber sobre las hipotecas

Su pago hipotecario mensual paga principalmente el capital y los intereses. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas también incluyen impuestos inmobiliarios locales, seguros para propietarios de viviendas y seguros hipotecarios (si corresponde). Es por eso que los pagos mensuales de la hipoteca a veces se denominan PITI (principal + intereses + impuestos o taxes + seguro o insurance).

El monto de su pago inicial, el monto del préstamo hipotecario, la tasa de interés, la duración del término y el calendario de pagos afectarán el monto del pago de su hipoteca.

Una tasa de interés más baja le permite pedir prestado más dinero que una tasa alta con el mismo pago mensual. Las tasas de interés pueden fluctuar a medida que busca un préstamo, así que pregunte a los prestamistas si ofrecen una tasa fija que garantice una tasa de interés específica durante un cierto período de tiempo; esto le permite buscar hipotecas de manera eficaz.

Recuerde que un prestamista debe revelarle la tasa de porcentaje anual (APR) de un préstamo. La APR muestra el costo de un préstamo hipotecario expresándolo en términos de una tasa de interés anual. Generalmente es más alta que la tasa de interés porque también incluye el costo de los puntos, el seguro hipotecario y otras tarifas incluidas en el préstamo.

Si tiene una hipoteca de tasa fija y las tasas de interés bajan significativamente, debería considerar la posibilidad de refinanciar. La mayoría de los expertos están de acuerdo en que si planea estar en su casa durante al menos 18 meses y puede obtener una tasa de interés un 2% menor que su tasa actual, refinanciar es una opción inteligente. Sin embargo, el refinanciamiento puede implicar el pago de muchas de las mismas tarifas pagadas en el cierre original, además de las tarifas de originación y solicitud.

Los puntos de descuento le permiten reducir su tasa de interés; a esto se refieren las personas cuando dicen que pagaron puntos de su hipoteca. Estos puntos son esencialmente intereses pagados por adelantado, y cada punto equivale al 1% del monto total del préstamo. Generalmente, por cada punto pagado en una hipoteca a 30 años, la tasa de interés se reduce en 1/8 (o 125) de un punto porcentual. Entonces, si tiene una hipoteca de $200,000 al 4.5% de interés, entonces podría reducir su tasa de interés al 4.375% pagando $2,000.

Cuando busque préstamos, solicite a los prestamistas una tasa de interés con 0 puntos y luego observe cuánto disminuye la tasa con cada punto pagado. Los puntos de descuento son inteligentes si planea quedarse en una casa por algún tiempo, ya que pueden reducir el pago mensual de su préstamo. Los puntos son deducibles de impuestos cuando compra una casa y es posible que pueda negociar para que el vendedor pague algunos de ellos.

Pagos adelantados de su hipoteca

Puede terminar de pagar su hipoteca más rápido haciendo pagos adicionales cada mes o cada año más allá de su requisito de pago mensual. Esto acelera el proceso de liquidación del préstamo. Cuando envíe dinero extra, asegúrese de indicar que el pago en exceso se aplicará al capital. Además, solicite a su prestamista detalles sobre el pago adelantado, ya que algunas hipotecas incluyen multas por pago anticipado.

Próximos pasos

Nota: Para la mayoría de los programas, deberá completar un curso para compradores de vivienda por primera vez aprobado por HUD (en inglés) para poder calificar. Para realizar el curso en línea a través de nuestro socio eHome America, haga clic aquí .

Los residentes de Florida pueden usar los recursos locales a continuación.

Curso en línea para compradores de vivienda

Recursos locales

Si vive en Florida, puede hablar con asesores de vivienda certificados por HUD en Consolidated Credit. También ofrecemos talleres locales para compradores de vivienda primerizos:

Nota: Todos los talleres locales para compradores de vivienda han sido cancelados

A la luz de las preocupaciones sobre la seguridad y salud pública por el coronavirus, se cancelaron todos los talleres locales para compradores de vivienda en nuestra oficina central en Plantation, Florida. Si necesita tomar un curso para compradores de vivienda en los próximos meses, le recomendamos el curso en línea.