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Guía para dueños de vivienda durante el COVID-19

El COVID-19 causó una crisis en más de un sentido. MarketWatch (en inglés) informó recientemente que más de 4.1 millones de dueños de vivienda ahora están en planes de solicitar perdón de pagos. Los dueños de vivienda en todos  los niveles están actualmente en aprietos o anticipando dificultades.

Utilice esta guía para averiguar cómo el COVID-19 ha cambiado el mercado de la vivienda y qué significa eso para los dueños de vivienda.

Hablamos con Barry Rothman, asesor de vivienda certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) y especialista en prevención de ejecuciones hipotecarias de Consolidated Credit, para averiguar cómo el COVID-19 ha cambiado el mercado de la vivienda y qué significa eso para los propietarios.

Barnaby Robles (en inglés), un consultor hipotecario de Wells Fargo, también habló con nosotros sobre lo que los dueños de vivienda deben saber durante este tiempo.

Esta guía está organizada según sus necesidades. En la tabla de contenido a continuación, haga clic en la descripción que mejor se adapte a usted para obtener la información más aplicable a su situación de vivienda.

Como dueño de vivienda, ¿cuál es su situación?

Dueño de vivienda en aprietos

¿Puedo usar el perdón de pagos para omitir pagos?

Los dueños de vivienda que están en apuros debido al COVID-19 tienen opciones de alivio después de que se aprobó la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica de Coronavirus (CARES, en inglés). Aquellos con hipotecas  federales o con respaldo federal de la FHA, VA, USDA, Fannie Mae y Freddie Mac pueden solicitar perdón de pagos por hasta 180 días. También puede solicitar una extensión por hasta otros 180 días.

El perdón de pagos no siempre es la mejor opción. “Es importante tener en cuenta que el perdón de pagos no significa que los pagos de un prestatario sean perdonados o borrados”, dice Rothman. “Todavía están obligados a reembolsar los pagos perdidos o reducidos en el futuro.”

Aunque esta es una opción que puede ayudar si realmente tiene dificultades, haga todo lo posible para que funcione con su presupuesto. “Continúe haciendo pagos regulares y puntuales en todas sus cuentas si es posible», recomienda Robles, “y no necesariamente salte al perdón de pagos.”

¿Qué pasa si me enfrento a una ejecución hipotecaria?

Si bien la Ley CARES prohibió a los prestamistas y los servicios de préstamos la ejecución hipotecaria de un prestatario durante 60 días después del 18 de marzo de 2020, ese tiempo ha pasado. Los propietarios de viviendas que se encuentran experimentando dificultades financieras primero deben comunicarse con su administrador de préstamos para determinar si tienen algún programa que pueda ayudarlos.

También pueden buscar la ayuda de un asesor de vivienda experimentado certificado por HUD que puede ayudarlos a analizar posibles remedios y pasos que pueden tomar para mejorar su situación. La prevención de ejecución hipotecaria puede ser posible.

Necesita dinero

Muchos dueños de vivienda que necesitan efectivo rápidamente debido a una pérdida de ingresos durante la pandemia han recurrido a la equidad en su hogar. Puede estar considerando una segunda hipoteca para ayudarle a cubrir sus necesidades.

Hay dos tipos de segundas hipotecas: una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, en inglés) y un préstamo con garantía hipotecaria.

Una HELOC es una línea de crédito rotativa, como una tarjeta de crédito. Tiene una tasa de interés variable.

Un préstamo con garantía hipotecaria es un préstamo que recibe en una suma global. Tiene una tasa de interés fija.

¿Es una buena idea una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria en este momento?

“Si bien un segundo préstamo de cualquier tipo puede proporcionar el efectivo que tanto se necesita, es importante considerar el efecto a más largo plazo en las finanzas del hogar”, dice Rothman. Una HELOC o un préstamo con garantía hipotecaria puede ser arriesgado e incluso puede amenazar su propiedad.

Si decide solicitar una segunda hipoteca, asegúrese de trabajar con un profesional hipotecario con licencia. Tenga en cuenta que muchos bancos y prestamistas han dejado de ofrecer este tipo de préstamos por temor a una recesión.

“Dado que los clientes han solicitado perdón de pagos en hipotecas de primer gravamen, obviamente aumenta el riesgo en los gravámenes secundarios”, explica Robles, “muchos prestamistas, como Chase y Wells Fargo, han suspendido por completo estos productos.”

Por lo tanto, es posible que tenga dificultades para encontrar un prestamista acreditado que esté dispuesto a trabajar con usted en nuestro panorama económico actual.

Solicite referencias e investigue para asegurarse de que está tratando con un individuo y una organización de buena reputación. «Siempre recuerde», agrega Rothman, “si suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.”

Además, tenga en cuenta que con este tipo de proyectos es posible que no pueda pedir prestado tanto como podría tradicionalmente. Los requisitos de préstamo también pueden estar restringidos.

«Para aquellos prestamistas que continúan otorgando préstamos con garantía hipotecaria y líneas de crédito», dice Robles, «han aumentado sus restricciones de préstamo a valor y de deuda a ingresos».

¿Cuál debo elegir?

«Decidir cuál es el adecuado para un prestatario depende de la casa, se necesita mucho dinero, cuánto tiempo se necesita y luego una comparación de los costos relacionados para cada uno», dice Rothman. Con cualquiera de los dos, podría terminar pidiendo demasiado y estar bajo el agua si el valor de la propiedad disminuye.

Quiere refinanciar

Dado que las tasas están en mínimos históricos, tiene sentido que esté pensando en refinanciar su hogar. Pero el mercado está cambiando rápidamente.

«En términos generales, si la tasa de interés actual de un dueño de vivienda es 1% más alta que las tasas de interés promedio en el mercado, deberían considerar la refinanciación», dice Rothman. «Sin embargo, necesitan examinar cuidadosamente los costos correspondientes, como una tasación, verificación de crédito, tarifas de apertura y costos de cierre, y determinar cuánto tiempo llevará recuperar esos costos versus cuánto tiempo planean quedarse en esa casa.»

Según Equifax, hacer su investigación es clave. Un artículo de Equifax (en inglés) sobre los estados de refinanciación durante COVID-19 dice: «como resultado de estas grandes tendencias financieras en las últimas semanas, algunas tasas hipotecarias han aumentado ligeramente mientras que otras han bajado». El mejor consejo para usted es ignorar los titulares, hacer su tarea y evaluar si ahora es el momento adecuado para refinanciar.»

Preparándose para el futuro

¿Debería preocuparse por otro colapso del mercado de vivienda?

Especialmente si planea pedir prestado contra su casa, prepárese para la posibilidad de otro colapso de la vivienda y valores de vivienda negativos. Podríamos dirigirnos hacia otra recesión y nadie puede decir con certeza qué sucederá con el mercado inmobiliario.

«Cabe señalar que el valor de las viviendas ha aumentado sustancialmente desde la Gran Recesión, superando los máximos alcanzados a mediados de la década de 2000 antes de que el mercado se derrumbara», dice Rothman. «Como tal, cualquier dueño de vivienda que necesite vender su propiedad antes de una recuperación estaría obligado a pagar ese dinero de su propio bolsillo».

A medida que esto siga extendiéndose, continúe haciendo los pagos en su hogar lo mejor que pueda. Actúe como si hubiera una recesión a la vuelta de la esquina, porque podría haberla.

Disminuye la deuda de los hogares en Estados Unidos durante el COVID

Los consumidores se limitan a lo esencial y se concentran en pagar la deuda que ya tienen

Por primera vez en seis años, los hogares estadounidenses han reducido su deuda en el segundo trimestre del año en lugar de aumentarla. De abril a junio, los saldos de las tarjetas de crédito disminuyeron drásticamente, gracias a la reducción de los gastos no esenciales junto con el pago de los saldos.

Según el informe trimestral sobre deuda y crédito de los hogares de la Reserva Federal de Nueva York, la caída en la deuda total de los hogares en el segundo trimestre, que concluyó el 30 de junio, fue la mayor desde el segundo trimestre de 2013. Más aún, hubo una caída de $34 billones en la deuda de los hogares a 14.27 billones de dólares.

El mayor contribuyente a esto puede atribuirse a, bueno, el crédito: el informe mostró una disminución de $76 billones en los saldos de las tarjetas de crédito, que es la disminución más pronunciada desde que la Reserva comenzó a rastrear estos datos. Además, los consumidores redujeron las deudas de sus tarjetas de crédito en aproximadamente un 12%, o $110 billones, en el primer semestre de 2020. Aproximadamente un tercio de la disminución de la deuda se puede atribuir a la reducción del gasto de los consumidores en el segundo trimestre, y el resto a los hogares que liquidaron sus saldos.

En el sector inmobiliario, la refinanciación de préstamos hipotecarios ha aumentado la deuda hipotecaria en $63 mil millones a $9.78 billones, la mayor cantidad hasta la fecha. Esto se debe a las tasas de interés históricamente bajas. También en el segundo trimestre, las originaciones de hipotecas equivalieron a $846 mil millones, el mayor desde 2013. Casi todo el aumento se puede atribuir al refinanciamiento, la mayoría de las cuales provienen de prestatarios con puntajes crediticios preferenciales (660 o más).

Supere los desafíos de ingresos para pagar la deuda del hogar

Si bien esta noticia es positiva, es posible que el pago de la deuda no sea tan fácil para ciertos hogares. Cabe señalar que muchas familias todavía tienen miembros que están desempleados. Los planes de reapertura estancados y el vencimiento reciente del beneficio de desempleo de $600, si aún no lo ha pasado, harán que el presupuesto sea un desafío para los hogares. Posteriormente, esta reducción de ingresos puede plantear desafíos para pagar la deuda.

Para aquellos que caen en esta situación, la consejería de crédito puede brindarles estrategias efectivas para estar libres de deudas. “Pagar la deuda puede ser un proceso desafiante», dice Gary Herman, presidente de Consolidated Credit. “Sin embargo, no es un objetivo imposible de lograr y se puede lograr con un pequeño ajuste. Trabajando con un consejero de crédito certificado, puede establecer un presupuesto realista y desarrollar una estrategia para pagar su deuda».

Obtenga una evaluación gratuita de su deuda y presupuesto con un experto certificado.

Los peligros de refinanciar su casa para pagar la deuda de tarjeta de crédito

Herman también advierte que los propietarios deben tener cuidado al refinanciar sus casas para pagar la deuda de tarjetas de crédito con tasas de interés altas. Si bien las tasas hipotecarias históricamente bajas pueden hacer que esta opción sea atractiva, puede ser riesgosa en un momento de tanta incertidumbre económica.

“Un aumento en la deuda hipotecaria al mismo tiempo que estamos viendo una disminución en la deuda de las tarjetas de crédito puede indicar que la gente está refinanciando para retirar capital acumulado de la vivienda. Luego están usando ese capital para pagar los saldos con altas tasas de interés”, explica Herman. “Sin embargo, dadas las tasas de desempleo y el alto nivel de incertidumbre, esto puede ser extremadamente riesgoso. Si su situación cambia y no puede realizar el nuevo pago de su hipoteca, podría correr el riesgo de una ejecución hipotecaria».

Herman recomienda que cualquier propietario que esté considerando una estrategia de refinanciamiento con retiro de efectivo debe hablar primero con un consejero de vivienda certificado por HUD.

Las hipotecas en la era de COVID-19

¿Cómo superar obstáculos cada vez más altos para lograr la propiedad de vivienda?

Las tasas de interés hipotecarias son históricamente bajas en este momento, Pero el temor a otra recesión impacta las hipotecas en muchos otros aspectos.

En estos momentos se pueden conseguir tasas de interés históricamente bajas en las hipotecas, y parece ser el momento ideal para comprar una casa.

Sin embargo, la pandemia del coronavirus ha afectado más que solo las tasas de interés. El temor a otra recesión ha impactado el proceso de aprobación de las hipotecas y muchos prestamistas hipotecarios están siendo cautelosos.

Entonces, ¿qué deben saber los compradores de vivienda para obtener una hipoteca en la economía actual?

Tendencias en las hipotecas al inicio de los cierres

En marzo de 2020, la tasa de interés promedio de una hipoteca fija a 30 años cayó a 3.31% (en inglés). Eso es más bajo de lo que cayeron después de la Gran Recesión. Durante ese tiempo, la Reserva Federal bajó las tasas a mínimos históricos en un esfuerzo por impulsar el mercado inmobiliario después de caída del mercado. Esta vez, la Reserva está tratando de evitar o minimizar un colapso económico.

Al mismo tiempo, sin embargo, los requisitos de préstamo comenzaron a ser más restrictivos. Según un informe trimestral de Experian, en marzo el puntaje de crédito promedio que calificó para una hipoteca a 30 años aumentó a 747.

Esencialmente, cuando comenzaron los cierres en los EE. UU., y surgieron temores de otra recesión, los prestamistas se volvieron más cautelosos.

¿Qué significa esto para los compradores de vivienda?

Un buen puntaje de crédito e ingresos verificables se están volviendo más cruciales que nunca para determinar si un comprador de vivienda puede ser aprobado.

«Un comprador potencial que tenga buen crédito, ingresos verificables y activos suficientes no debe dudar en aprovechar las bajas tasas históricas de la actualidad, especialmente si esperan permanecer en el hogar por más de unos pocos años», dice Barry Rothman, Gerente del Programa de Asesoría de Vivienda de Consolidated Credit.

Mientras tanto, los prestatarios con factores de riesgo más altos pueden tener problemas para encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con ellos.&La industria en general está minimizando su exposición al riesgo, en gran parte porque las compañías de inversión que compran préstamos quieren evitar una repetición de lo que sucedió después del colapso del mercado inmobiliario en 2008.

«Como industria, muchos prestamistas han realizado cambios en sus requisitos de préstamo porque los inversores que venden sus préstamos tienen un apetito por préstamos menos riesgosos en este entorno», dice Barnaby Robles (en inglés), gerente de sucursal de Wells Fargo en Coral Gables, Florida. «Los inversores que compran estos préstamos en el mercado secundario tienen preocupaciones obvias debido a COVID-19».

Los requisitos de puntaje de crédito están aumentando para muchos prestamistas

El informe de Experian muestra que en marzo más del 90% de las aprobaciones de hipotecas se extendieron a personas con un VantageScore prime o super prime.

PuntuaciónRangoPorcentaje de aprobaciones de hipotecas en marzo de 2020
Super prime781-85050.5%
Prime661-78040.7%
Near Prime601-6606.9%
Subprime500-6001.9%

Esto muestra lo difícil que puede ser calificar para una hipoteca con un puntaje de crédito más bajo. Los productos como los préstamos de la FHA (en inglés)todavía están disponibles, pero los prestamistas no necesariamente aprueban a las personas que se encuentran en el extremo inferior de los requisitos de aprobación establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

«HUD no ha cambiado sus requisitos mínimos para obtener un préstamo de la FHA», explica Rothman. «El puntaje mínimo de crédito de la FHA sigue siendo de 580. Sin embargo, debido a las preocupaciones sobre una posible recesión financiera prolongada, muchos prestamistas han aumentado sus requisitos de puntaje de crédito, algunos incluso hasta 700. El resultado ha sido que actualmente se aprueben menos prestatarios».

Los requisitos de ingresos y capital también se han ajustado para algunos prestamistas

La verificación de ingresos y el capital para el pago inicial también pueden convertirse en obstáculos mayores para los compradores de vivienda, dependiendo del prestamista hipotecario con el que estén tratando de trabajar.

«Los nuevos requisitos de préstamo generalmente han afectado a los prestatarios que enfrentan mayores desafíos, porque tienen menos capital disponible para el pago inicial», dice Rothman.

Los préstamos de la FHA permiten a los prestatarios calificar para préstamos con tan solo un 3.5% de pago inicial, pero los prestamistas hipotecarios que ofrecen estos préstamos están siendo más cautelosos. Por otro lado, un comprador de vivienda que puede ofrecer un 20% de inicial en una hipoteca de tasa fija tradicional de 30 años puede tener más facilidad para encontrar un prestamista dispuesto a aprobarlos.

Algunos prestamistas hipotecarios también están restringiendo las aprobaciones basadas en la relación deuda/ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) del comprador.

«Antes del COVID-19, los préstamos de la FHA fuera de la banca permitían que su DTI fuera casi un máximo del 57%», explica Robles. “Ahora, algunos de esos prestamistas han restringido su caja DTI al 50% o menos. Los préstamos convencionales suelen ser del 50%, pero muchos prestamistas han impuesto restricciones del 45% o menos».

¿Todavía es posible obtener una hipoteca a pesar de estos obstáculos más altos?

Tanto Rothman como Robles aseguran que los compradores de vivienda que enfrentan desafíos aún pueden obtener una aprobación hipotecaria incluso en una economía debilitada.

«Su cliente promedio con un puntaje de crédito de 640 y 45% DTI aún puede calificar para un préstamo», alienta Robles. “Explore las opciones que tiene disponibles. La única forma de saber es darse una vuelta y ver”.

Si está pensando en comprar ahora, estos consejos pueden ayudarle a comenzar.

«La propiedad de vivienda permanece al alcance», dice Rothman. «Un asesor de vivienda experimentado puede ayudar a un comprador potencial a determinar si está listo para la hipoteca y para qué tipo de préstamo (y la cantidad) puede calificar».

Un asesor de vivienda aprobado por HUD puede consultar con usted personalmente para revisar sus finanzas personalespresupuesto y crédito. Pueden guiarle a través de la precalificación para ver cuánta hipoteca realmente puede pagar. También le ayudarán a concentrarse en el mejor tipo de producto hipotecario para su situación.

Esto le ayudará a reducir su búsqueda de vivienda y le dará un punto de partida al buscar préstamos.

Siempre es una buena idea explorar opciones y comparar las tasas y términos de su hipoteca, pero es más crítico que nunca en este entorno actual. Las cooperativas de crédito y los bancos más pequeños pueden ofrecer tasas más bajas, pero también es más probable que tengan estándares de crédito más estrictos en una economía débil.

Mientras tanto, los bancos nacionales pueden ser más flexibles. Por lo tanto, no se limite cuando busque un prestamista. Recuerde, puede explorar opciones con diferentes prestamistas en una hipoteca sin afectar negativamente su puntaje de crédito.

Si bien múltiples indagaciones de crédito para otros tipos de préstamos pueden dañar su crédito, las indagaciones realizadas dentro de 45 días de diferencia para una hipoteca se agruparán como una sola indagación. Puede explorar opciones ampliamente sin dañar su puntaje en el proceso.

El consejo que Robles ofrece a los compradores de vivienda es el mismo consejo que le ha dado a sus propios empleados que también están lidiando con la pandemia:

  1. Continúe haciendo pagos regulares en todas sus cuentas, si es posible.
  2. No necesariamente vaya directo al perdón de pagos

“Muchos prestamistas ahora han impuesto restricciones donde los clientes que están en cualquier tipo de perdón de pagos no pueden aprovechar las oportunidades para refinanciar y comprar una casa. Si un cliente puede continuar haciendo sus pagos regulares, creo que ese es el mejor lugar para comenzar”.

Cualquiera que haya comprado una casa justo antes del colapso de 2008 puede dar fe de la frustración de la equidad negativa y una posible venta corta. La equidad negativa ocurre cuando el valor de mercado actual de la propiedad cae por debajo del saldo restante de la hipoteca. Una venta corta ocurre cuando vende la casa por menos de lo que debe en su hipoteca.

Rothman advierte que estos problemas pueden ser posibles si el mercado inmobiliario toma una curva inesperada durante una recesión prolongada.

“Los compradores potenciales que no estén seguros de si permanecerán en la casa por un período de tiempo significativo podrían tener dificultades si buscan vender en un momento en que los valores de las casas están cayendo, lo cual es un posible escenario en el caso de una recesión prolongada. «