Las hipotecas en la era de COVID-19

¿Cómo superar obstáculos cada vez más altos para lograr la propiedad de vivienda?

Las tasas de interés hipotecarias son históricamente bajas en este momento, Pero el temor a otra recesión impacta las hipotecas en muchos otros aspectos.En estos momentos se pueden conseguir tasas de interés históricamente bajas en las hipotecas, y parece ser el momento ideal para comprar una casa.

Sin embargo, la pandemia del coronavirus ha afectado más que solo las tasas de interés. El temor a otra recesión ha impactado el proceso de aprobación de las hipotecas y muchos prestamistas hipotecarios están siendo cautelosos. 

Entonces, ¿qué deben saber los compradores de vivienda para obtener una hipoteca en la economía actual?

Tendencias en las hipotecas al inicio de los cierres

En marzo de 2020, la tasa de interés promedio de una hipoteca fija a 30 años cayó a 3.31% (en inglés). Eso es más bajo de lo que cayeron después de la Gran Recesión. Durante ese tiempo, la Reserva Federal bajó las tasas a mínimos históricos en un esfuerzo por impulsar el mercado inmobiliario después de caída del mercado. Esta vez, la Reserva está tratando de evitar o minimizar un colapso económico.

Al mismo tiempo, sin embargo, los requisitos de préstamo comenzaron a ser más restrictivos. Según un informe trimestral de Experian, en marzo el puntaje de crédito promedio que calificó para una hipoteca a 30 años aumentó a 747.

Esencialmente, cuando comenzaron los cierres en los EE. UU., y surgieron temores de otra recesión, los prestamistas se volvieron más cautelosos.

¿Qué significa esto para los compradores de vivienda?

Un buen puntaje de crédito e ingresos verificables se están volviendo más cruciales que nunca para determinar si un comprador de vivienda puede ser aprobado.

«Un comprador potencial que tenga buen crédito, ingresos verificables y activos suficientes no debe dudar en aprovechar las bajas tasas históricas de la actualidad, especialmente si esperan permanecer en el hogar por más de unos pocos años», dice Barry Rothman, Gerente del Programa de Asesoría de Vivienda de Consolidated Credit.

Mientras tanto, los prestatarios con factores de riesgo más altos pueden tener problemas para encontrar un prestamista dispuesto a trabajar con ellos. La industria en general está minimizando su exposición al riesgo, en gran parte porque las compañías de inversión que compran préstamos quieren evitar una repetición de lo que sucedió después del colapso del mercado inmobiliario en 2008.

«Como industria, muchos prestamistas han realizado cambios en sus requisitos de préstamo porque los inversores que venden sus préstamos tienen un apetito por préstamos menos riesgosos en este entorno», dice Barnaby Robles (en inglés), gerente de sucursal de Wells Fargo en Coral Gables, Florida. «Los inversores que compran estos préstamos en el mercado secundario tienen preocupaciones obvias debido a COVID-19».

Los requisitos de puntaje de crédito están aumentando para muchos prestamistas

El informe de Experian muestra que en marzo más del 90% de las aprobaciones de hipotecas se extendieron a personas con un VantageScore prime o super prime.

Puntuación Rango Porcentaje de aprobaciones de hipotecas en marzo de 2020
Super prime 781-850 50.5%
Prime 661-780 40.7%
Near Prime 601-660 6.9%
Subprime 500-600 1.9%

Esto muestra lo difícil que puede ser calificar para una hipoteca con un puntaje de crédito más bajo. Los productos como los préstamos de la FHA (en inglés)todavía están disponibles, pero los prestamistas no necesariamente aprueban a las personas que se encuentran en el extremo inferior de los requisitos de aprobación establecidos por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

«HUD no ha cambiado sus requisitos mínimos para obtener un préstamo de la FHA», explica Rothman. «El puntaje mínimo de crédito de la FHA sigue siendo de 580. Sin embargo, debido a las preocupaciones sobre una posible recesión financiera prolongada, muchos prestamistas han aumentado sus requisitos de puntaje de crédito, algunos incluso hasta 700. El resultado ha sido que actualmente se aprueben menos prestatarios».

Los requisitos de ingresos y capital también se han ajustado para algunos prestamistas

La verificación de ingresos y el capital para el pago inicial también pueden convertirse en obstáculos mayores para los compradores de vivienda, dependiendo del prestamista hipotecario con el que estén tratando de trabajar.

«Los nuevos requisitos de préstamo generalmente han afectado a los prestatarios que enfrentan mayores desafíos, porque tienen menos capital disponible para el pago inicial», dice Rothman.

Los préstamos de la FHA permiten a los prestatarios calificar para préstamos con tan solo un 3.5% de pago inicial, pero los prestamistas hipotecarios que ofrecen estos préstamos están siendo más cautelosos. Por otro lado, un comprador de vivienda que puede ofrecer un 20% de inicial en una hipoteca de tasa fija tradicional de 30 años puede tener más facilidad para encontrar un prestamista dispuesto a aprobarlos.

Algunos prestamistas hipotecarios también están restringiendo las aprobaciones basadas en la relación deuda/ingreso (DTI, por sus siglas en inglés) del comprador.

«Antes del COVID-19, los préstamos de la FHA fuera de la banca permitían que su DTI fuera casi un máximo del 57%», explica Robles. “Ahora, algunos de esos prestamistas han restringido su caja DTI al 50% o menos. Los préstamos convencionales suelen ser del 50%, pero muchos prestamistas han impuesto restricciones del 45% o menos».

¿Todavía es posible obtener una hipoteca a pesar de estos obstáculos más altos?

Tanto Rothman como Robles aseguran que los compradores de vivienda que enfrentan desafíos aún pueden obtener una aprobación hipotecaria incluso en una economía debilitada.

«Su cliente promedio con un puntaje de crédito de 640 y 45% DTI aún puede calificar para un préstamo», alienta Robles. “Explore las opciones que tiene disponibles. La única forma de saber es darse una vuelta y ver”.

Si está pensando en comprar ahora, estos consejos pueden ayudarle a comenzar.

«La propiedad de vivienda permanece al alcance», dice Rothman. «Un asesor de vivienda experimentado puede ayudar a un comprador potencial a determinar si está listo para la hipoteca y para qué tipo de préstamo (y la cantidad) puede calificar».

Un asesor de vivienda aprobado por HUD puede consultar con usted personalmente para revisar sus finanzas personales, presupuesto y crédito. Pueden guiarle a través de la precalificación para ver cuánta hipoteca realmente puede pagar. También le ayudarán a concentrarse en el mejor tipo de producto hipotecario para su situación.

Esto le ayudará a reducir su búsqueda de vivienda y le dará un punto de partida al buscar préstamos.

Siempre es una buena idea explorar opciones y comparar las tasas y términos de su hipoteca, pero es más crítico que nunca en este entorno actual. Las cooperativas de crédito y los bancos más pequeños pueden ofrecer tasas más bajas, pero también es más probable que tengan estándares de crédito más estrictos en una economía débil.

Mientras tanto, los bancos nacionales pueden ser más flexibles. Por lo tanto, no se limite cuando busque un prestamista. Recuerde, puede explorar opciones con diferentes prestamistas en una hipoteca sin afectar negativamente su puntaje de crédito.

Si bien múltiples indagaciones de crédito para otros tipos de préstamos pueden dañar su crédito, las indagaciones realizadas dentro de 45 días de diferencia para una hipoteca se agruparán como una sola indagación. Puede explorar opciones ampliamente sin dañar su puntaje en el proceso.

El consejo que Robles ofrece a los compradores de vivienda es el mismo consejo que le ha dado a sus propios empleados que también están lidiando con la pandemia:

  1. Continúe haciendo pagos regulares en todas sus cuentas, si es posible.
  2. No necesariamente vaya directo al perdón de pagos

“Muchos prestamistas ahora han impuesto restricciones donde los clientes que están en cualquier tipo de perdón de pagos no pueden aprovechar las oportunidades para refinanciar y comprar una casa. Si un cliente puede continuar haciendo sus pagos regulares, creo que ese es el mejor lugar para comenzar”.

Cualquiera que haya comprado una casa justo antes del colapso de 2008 puede dar fe de la frustración de la equidad negativa y una posible venta corta. La equidad negativa ocurre cuando el valor de mercado actual de la propiedad cae por debajo del saldo restante de la hipoteca. Una venta corta ocurre cuando vende la casa por menos de lo que debe en su hipoteca.

Rothman advierte que estos problemas pueden ser posibles si el mercado inmobiliario toma una curva inesperada durante una recesión prolongada.

“Los compradores potenciales que no estén seguros de si permanecerán en la casa por un período de tiempo significativo podrían tener dificultades si buscan vender en un momento en que los valores de las casas están cayendo, lo cual es un posible escenario en el caso de una recesión prolongada. «

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April Lewis-Parks
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